购物中心管理精要
时间：01-27 20:26:18 浏览：6932次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 商业物管
（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发， 选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2、交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的 经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性 最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店 的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商 品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。
另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单 一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附 近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
4、地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩 充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅 要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。
专业市场投资开发要点
广州作为改革开放的前沿城市，制造业和物流业都极为发达，加上独特的地理位置，一大批专业市场 应运而生，这些专业市场在全国甚至全世界都享有盛名，使广州成为全国不可替代的商品物流集散 地。来自广州市商业局的有关数据显示，
当前，广州市共有专业批发市场400多个，面积在8万平方米以上的大型批发市场有8个，截至2003年 底，年成交额超过1亿元的有95个。
繁荣发展的市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举?事实决非如此，专业市场的开发投资需 要从专业角度多方面考虑。
1．认识专业市场
专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。专业市场所呈现的是特定 的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。由于主题明确、系列商品 配套齐全且又相对价格低廉，专业市场长期呈现出繁荣的现象。然而发展必须结合市场，盲目的倾向 也会造成市场“有市无客”的局面。
2．专业市场投资开发要点
由于消费市场单一的缘故，所以在众多铺型中(例如专业街商铺、社区型商铺、旅游商铺、商场商铺 等)，风险最大的投资是专业街商铺，但是其带来的高利润也是无可比拟的。要成功投资开发专业市场 就要注意以下几点：
避免同质化竞争，营造特色化产品。专业市场上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈。整个专业 市场上除所处位置不同外，经营的产品大同小异。这就需要对经营的产品多加推敲，寻找市场上的空 缺点，营造特色产品，包括产品本身和经营模式。
挖掘市场潜力，打响市场知名度。专业市场与其他商业形态不同，所服务的对象比较单一，但客 户范围比较广泛。知名度是商铺投资的一个重要因素，知名度就是品牌的体现，对吸引客源具有 相当大的作用。如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。有的专业市场可能表面上效益较好，但 实际投资回报率并不高，各专业市场的客户因产品而异，挖掘专业市场潜力很大程度上是特色产品经 营结果的另一体现。
寻觅市场机会，择址应注重物流。专业市场中经营批发类生意的比重较大，货物进出频繁，对商品的 物流环节要求较高。一些看似繁华的地段其专业街经营情况并不理想，主要还是受到交通的制约。随 着私车的增多，城市中心区域路面不容乐观，中心商业街的物流成本也就较高，所以中心城区不宜 开设专业市场。专业市场不同于其他商铺，择址必须要充分考虑到物流的方便性、经济性，宜设于闹 市区附近，地段不能太热闹也不能过于偏僻，同时也要注意专业市场对人气的聚集能力。
注重市场培育，实施专业管理。专业市场的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营 管理是否专业将直接决定其市场培育周期。专业市场仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市 场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是专业市场规避投资风险实现物业价 值的根本所在。
购物中心的维护管理之一
购物中心维护管理重要设施项目包括屋顶、停车场、景观、 电气设施、机械设备及全体承租户共同使用的公共区域。通常它 应由业主或购物中心经理人与所有的承租商店协商，彼此关系的 重要事项应在租赁契约中载明，而每一方的责任通常以书面方式 作成标准作业手册。
良好的维护管理对购物中心的经营具关键的影响，因为 它：(1)建立愉快吸引人的购物环境(2)树立业主与承租户良好的 互动关系(3)降低意外发生的风险(4)增进能源使用的效率，皆有 赖良好的维护管理制度，所有前述的措施将可延长购物中心资产 的经济寿命从而增加业主的净营业收入。
维护保养将是购物中心业主与承租户最大的支出之一，良好的维护保养管理可以协助降低此项财务上的负担。
虽然购物中心的维护保养包含非常广泛非比寻常的课题与作业程序，但是成为一位称职的维护经理人并不是一 非常困难的工作，本部份详细说明重要的事项将可协助你，购物中心专业人员、进一步了解基本的维护管理并将重 点陈述实务以便帮助你改善管理的技巧。
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