购物中心管理精要

（六）经营规模定位
一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模也并非 越大越好，而是要受到一下因素的制约：
1、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会 超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟， 浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大 承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常 情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。
2、商圈购买力对单店规模的制约。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去 圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决 于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水 平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、 经营能力、经营范围等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与其经 营成本和经营毛利率有关。
3、产品品种对商场规模的制约。目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场 所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过 十几万种，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过 大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而影响整体经营效益。
（七）商场形象定位

商场的形象定位有别于房地产项目的形象定位，其不同之处在于：
1、房地产项目的形象定位实质上是产品的形象定位，其形象推广往往配合产品（楼 盘）的销售活动来进行，项目一旦售罄，形象推广便不再是必不可少的了——如果把房地产 项目与开发企业进行整合形象推广则另当别论。
2、商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运 作而持续存在并发挥作用。
由于商场形象定位实质上是一种企业的形象定位，因此可以借助CIS系统来加以塑造并 传达给消费者。有关CIS系统本文不予赘述，在此要着重分析的是如何表现商场的形象定位：
（1）通过商场的建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。
（2）通过顾客对卖场购物气氛的感受来表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗 设计、形象展示、POP广告等。
（3）通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式来表现。
值得一提的是，POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的 POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营 造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色 或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物空间。

“销品茂”--“销”的首先是概念
去小小的试衣坊为自己度身定做是一种时髦，因为小有小的情调。不过，现在不少人捕 捉流行还爱去“销品茂”，因为大有大的乐趣。这两天就有消息传出，位于浦东陆家嘴的正 大广场还没有开张。它那号称亚洲最大购物中心的“第一”把交椅就得拱手让人了。因为， 最近在吴中路、虹井路正式开工建设了一座面积达33万平方米的虹桥购物乐园，它比正大广 场还要大近9万平方米。昨天，我们节目的记者就特意去那里打探了一番，想见识一下这个 商界的航空母舰到底有多大。

当记者来到位于吴中路虹井路的施工现场，一眼看去最抢眼的是那色彩鲜艳的围墙和充 满热带风情的椰子树。走近一看，一溜长围墙上满是虹桥购物乐园的效果图，气势颇为恢 弘。进到施工现场再一看，记者有点傻眼了，这工地足足占据了一个街坊，现场管理人员告 诉记者，建成后这个SHOPPING MALL的总面积将接近33万平方米，也就是说，相当于整整 一个徐家汇商圈的规模。在接待处，我们终于看到了未来虹桥购物乐园的模样。原来它的外 貌就象一座大气磅礴的宫殿，而这顶层将来会有空中婚礼花园、儿童乐园和健美中心。其他 楼面还包括了展览馆、专卖店、百货商店和电影院等设施。地下一层已经被一家超市预订 了，另外这里还有近2000个停车位。据了解，一期工程会在今冬明春开业。而位于浦东陆家 嘴，总面积达到24万平方米的正大广场购物中心，也是一家地道的shopping mall，它已经是 万事具备，只等着7月18号的开张了。让上海人感到惊喜的是，这边正大广场刚要开张，那 边虹桥购物乐园也已紧锣密鼓，很快，上海就将拥有两家亚洲最大的shopping mall了。

采访：虹桥购物乐园市场部总监 陈栋 shopping mall 里面有一个最大的区别于现代的一个 购物场所的地方。

就是它有一个新一代的购物概念 不光是为了购物而购物 而是为了渡过一段的时光）看 来，即将走进我们生活的综合购物中心不但是一个“大”字，主要还是带给了我们新的购物 理念，那就是，找一个地方，度过你自己的一段快乐时光。真希望我们尽快就能有这样的选 择！

美国摩尔--开创“娱乐零售”新概念
39万平方米的美国摩尔购物中心--MALL OF AMERICA是全美最大的购物娱乐中心，其 独具特色的经营之道给记者留下了深刻的印象。目前中国大中城市的商场越建越多，在日趋 激烈的竞争环境下，应该有选择地学习国外著名商场的经验。像美国商城这样的商场，在中 国也会有一定的发展空间。

8月中旬，往明尼阿波利斯访友，汽车刚驶出国际机场，就在高速公路的路牌上看到 了“美国摩尔/美国商城（The Mallof America）”几个大字。朋友告诉我，自打他们全家两年 前搬到明尼苏达州，几乎每个月都要去那里带孩子坐过山车，看海洋世界。到商城去坐过山 车？一定要去看看。

转遍所有的店要花86个小时

美国商城位于双城（明尼阿波利斯市和圣保罗市）附近的布鲁明顿市，是目前美国规模 最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，据说能装下两座胡夫金字 塔。商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司。还有大大小小40多家餐馆，包括 在中国也能见到的麦当劳、必胜客和热带雨林餐厅。商城中央有占地面积达2.8万平方米 的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。目前商城的 出租率已达到了99％。即使只在每家店呆10分钟，转遍所有的店也要86个小时。

开创“娱乐零售”新概念

美国商城代表了一种新的模式：娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐 活动300多项，有时邀请歌星来演唱，有时又由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览 和慈善募捐活动。许多来这里逛店的人，其实都是为了带孩子来玩。当然，如果有中意的商 品，也不妨顺便买上一两件。

在商城的“水下探险世界”，全球最大规模的龟类大展吸引着众多的游客。产自世界各 地的数百种1000多只龟展示着各自迷人的风采。大展不仅介绍了关于龟的知识，而且在展览 期间要争取募集2.5万美元，用于拯救海龟。

在开业不久的谷物片展示店里，孩子们正聚精会神地观看制作谷物片的录像。美国孩子 喝牛奶喜欢放燕麦片之类的谷物片。专门生产这种谷物片的公司就在商城里开了这家展示 店，“把工厂搬到了商场”，给孩子们展示全部生产过程，介绍谷物片的营养价值。孩子们 还可以自己制作，带回家去。这家店就像是一个小型工业展览馆，孩子们在玩耍中学到了不 少知识，商家也推销了产品。

“史努比营”里有一家“神秘餐馆”，顾客可以一边进餐，一边观看演出。不同的是， 这里没有舞台，大家在入座的同时也就进入了剧情，一场“谋杀案”就在进餐的过程中展 开。人们一边吃饭，一边体验紧张的案情，直到三道菜上完，案情才会真相大白。当然，餐 馆也不会让顾客觉得过于恐怖，“谋杀案”进行当中也穿插着喜剧表演。当你回到家，恐怕 早已忘记了那三道菜是什么味道，脑海中留下的只有那个曲折惊险的“谋杀案”。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75]  下一页

本文关键字：购物中心  商业物管，物业管理 - 商业物管