购物中心管理精要

用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了 满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免 费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比 较拥挤。

(二)用地经济状况评估

对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合 分析。

用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者 不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用 地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商 业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由 于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静 的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民 的关系，消除它带来的不利影响。

(三)用地的物理状况

在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特 征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。

用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。

用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则， 长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。

用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一 系列的问题，坡地的土方量将大大增加。

用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如 果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金 加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时 甚至会因此放弃这块用地。

郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的 是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果 周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略 了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加 以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。

用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物 中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。

用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑 设计当中采用各种手段予以弥补。

摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（中）
二、按购物中心的商场面积规模分类：

1、巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL

面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格 里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安 城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。

2、大型购物中心

面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。摩 尔 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步 进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。

3、中型购物中心

面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、 北 京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中 心。

4、小型购物中心

面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中 心、社区购物中心也是小型购物中心。

三、按购物中心的定位档次分类

真正的摩尔由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式 休闲享受。 故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3︰中5︰低 2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。

1、以高档商品为主

如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70％的以上比例经营高档商品，则这个购物中 心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也 称不上摩尔购物中心MALL）

2、以中高档商品为主

即高中低档比例协调（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。

3、以中低档商品为主

如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60％，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场 或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。

四、按购物中心的选址地点分类：

1、都会型购物中心

东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。 一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。 地下3至5层为停车场。 如马尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城 广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。

2、地区型购物中心

位于市区非传统商圈，但交通便捷。

3、城郊型购物中心

欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1 层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车 场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中 心。城郊型购物中心： 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 万㎡的莘庄购物中心。

4、社区购物中心

位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。

五、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：

按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区 域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）

按入驻商家的主要业态和行业分类： 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题 与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。

这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心 共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多 元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密 闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条 商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环 境。

六、按购物中心的业态复合度的程度分类：

1、业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡， 即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如 泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。

2、业态复合程度较低， （如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没 有大型百货公司； 或没有大型影城） 就称不上摩尔购物中心MALL。

MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作
与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。

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