购物中心管理精要

一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分 开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停 车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。
如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常 只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型 商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。
超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够 缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型 商业房地产而言，超级市场是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。
综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们常 常是全国性的连锁店，具有良好信誉。
对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重 要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。

家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只 需要小面积展示空间。
餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸 引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。
礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经 营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高， 收取的租金也相对高一些。
服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过 2％。由于面积小，故抵押保证金比较低
租金制定

在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依 据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综 合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下 对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与 商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不 同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。
由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分， 一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租 金。
租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商业经营主体的选择要 保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利 润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其 美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到 预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业 经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售 商。

选择策略
商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会 的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式 等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。
项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东 部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品 牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。
项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活 多样的方式。
在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项 目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。

租赁业务与电子商务之二
不动产买卖租赁中介所提供之服务及内容其首要自然是买卖 信息之交换﹐而这正是最容易以数字化型态处理及呈现之商品。 传统之大型不动产中介业者固然也陆续建置网站将其对象信息散 布于网际网络之新兴媒体﹐但个案所设定之通路型态则是充分发 挥网络之特性而将信息交换之功能拓展至极致﹐其之手段则是藉 由两个网站之建置以为基础架构(infrastructure)，此二者为：
(1)IndirectWeb系全台免费不动产买卖租赁业务信息交 换站，一个供委买及委卖者自由登录并交换信息之园地
(2)AgentbspWeb系全台免费不动产买卖租赁业务代理站﹐ 以智能型代理人之型态搜集网络上各相关中介业之对象信息﹐以 为搜寻及撮合对象之园地，其中之Indirect＆nbspWeb又系以 Agent＆nbspWeb为其入口网站﹐易言之﹐Agent＆nbspWeb以其智能型代理人之角色及功能﹐将Indirect＆nbspWeb之 委买、委卖信息纳入其中﹐而且再扩及网络上不动产买卖之相关信息与资源﹐如此其将成为自身Indirect＆nbspWeb 以及中介业者之虚拟代理人(virtual＆nbspagent)﹐而在此双重虚拟网站之建置下﹐其将拥有以下之Strength ：

(1) 最为齐全而完整之委买?委卖对象信息 -＆nbsp涵盖网络上相关之不动产买卖对象信息﹐而不限定于特定之中 介业者﹐使使用者得以享有最大之信息透明化。
(2)智能型搜寻撮合功能 -＆nbsp结合完整之信息资源使其之搜寻与撮合更能快速满足使用者之需求﹐且足以降 低＆nbsp使用者搜集?分类?筛选信息之烦琐而高昂的交易成本。
(3)最适化之商品 -＆nbsp智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及条件设定搜寻及撮合之标的﹐且这样的 设定对使用者言﹐是实时(real＆nbsptime)而可由其全然掌握其间之弹性变化。
(4)个人化之商品(customized) -＆nbsp不动产有极大比重之个人化?私密性色彩﹐每一家庭或个人皆有其不同之 偏好。智能型代理人同时可让众多的使用者各依其所好在极短时间内自行组合并获得其偏好之信息﹐已相当程度地 达到mass＆nbspcustomization＆nbsp这一网络时代之行销概念且足以使消费者获得最大之满足。在Agent＆nbspWeb 内﹐事实上使用者有相当大之空间可自行规划其量身订制 (tailor＆nbspmade)＆nbsp之信息组合并能够享受自行开 发商品之乐趣。
(5)不收费之自由园地 -＆nbsp虚拟化之个人商业网页﹐委买?委卖者皆可自由上网登录﹐可进一步降低委买?委 卖者之交易成本。
(6)建置Web＆nbspSite之固定及变动成本皆极低﹐与传统中介业者相较将具成本优势
首动利益(first＆nbspmover＆nbspadvantage) -＆nbsp不动产买卖租赁之中介产业以大型传统中介业者为主力﹐各 自固守其开发与接洽之对象﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型态作信息整合者则尚待开发﹐ 个案之设定将藉由网络新兴电子虚拟通路之切入而享有首动利益。

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