购物中心管理精要

拥有滨临水岸的绝佳地点，从商场宽大的回廊、小桥、平台、阳台，都可以眺望周围与下方的景色，简单的规 划架构，发展出来的不规则建筑细部---39号码头的线性村庄街道，以及杰克伦敦村的集中式村庄广场---这二个开发 案，可说是最佳代表范例，充分说明从1970年代到1980年代之间，美国许多城市所开发的主题式独门精品店型购物 中心。这些主题商场的配置，通常都相当松散，以各种时期的区域性建筑式样为主。因此我们会发现，圣地牙哥的 海港村(Seaport Village)，混杂着维多利亚式的旧金山风格以及传统的墨西哥形式；麻赛诸塞州噻伦市(Salem)的派克 瑞码头(Pickering Wharf)，则是模仿新英格兰渔村的风格；圣荷西的加州梅乾场商场(Prune Yard)以及拉斯维加斯 的第一西方广场商场(The Plazas，First Western Square,1980年开幕)，就像一座田园风格的西班牙风格的美式牧 场；洛杉矶港圣派卓市(San Pedro)幅员广大的欧卡港口村商场(Ports OCall Village)，则结合了新英格兰海岸与美国 南北战争前南方建筑的风格。
某一部份主题式独门精品店型购物中心，其规划并不直接投观 光客之所好，而是针对当地市场的需求，结合 餐厅、礼品店、流行商品店，有时候还包括一群业务相关的专业办公室。举例而言，加州康科特市的柳林商场(The Willows，1976年开幕)，就是一个这样的实例，它提供了新兴、快速发展住宅区的生活所需，因为戴博洛山脉 (Diablo Range)的丘陵，将这些住宅区与奥克兰及旧金山既有的购物中心阻隔开来，而且在木瓦建筑夹道林立的村庄 街道的尽头，设有一家小戏院。
某几家这一类的购物中心，利用某些建筑式样来设计独门精品店购物环境的想法，有点像将地区性餐厅的特 色，扩大延伸到外面的公共区域。比方说，维吉尼亚州阿灵顿(Arlington)的水晶地下村商场(Crystal Underground Village，1980年开幕)里，一条购物街穿越集合办公大楼开发案的广场地下层，沿着地下街的美食区，用丰富多样的 建筑风格装饰店面---与地面层商业建筑的严肃风格，形成极大的对比。虽然该商场的主题设计手法与一般的不同， 但是，水晶市的独门精品店型购物中心与重要的市中心开发案结合为一体，以服务来到中央商业区办公与观光的人 口为主，可说是最近开发的诸多商业计划的典型代表，也因而发展出另一种俨然不同的独门精品店型购物中心形态。
2．3．3都会型独门精品店型购物中心
集中在一起的独门精品店，为了满足都会区消费者复杂的品味，并提供比露天街道更舒适的人行购物环境，终 于从十九世纪有玻璃天窗的长廊商场中，找到最理想的商场造型。在二十世纪末叶，独门精品店以类似的簇群配 置，终于在垂直型的采光大厅中找到最合适它们的商场造型。这些采光大厅空间，在过去通常设在都会区里，开发 强度高的基地上的地下火车站的地面层或是办公大楼的地下层。与前文讨论过的观光型或休闲娱乐型的独门精品店 型购物中心大不相同，这一型的独门精品店型购物中心以贩售高级、流行的商品为主力，通常属于复合机能开发案 的一部份，并扮演整个开发案公共门厅的角色。
本类型的开发案例大概最多出现在蒙特娄，在那里第一代多楼层式、室内型的购物中心，就成为几栋办公大楼 的底层基座，例如：美利谷广场(Place Ville Marie，1963年开发)；自此之后，就陆续出现大量有采光大厅式的独门 精品店型购物中心，这些商场位于办公大楼下方，并连通

购物中心管理事项与重点
购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。
一、管理工作的分类
管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
•装修工程管理(公共空间改装)
•建材定期维护、保养和更新
•建物防水设施定期检验
•外墙、主要隔间墙的使用管理
•紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
•空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)
•运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)
•消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)
•机械停车设备与管理监控设备
•照明设备(一般照明与特殊照明)
•安全监控
•广播系统(含紧急播音系统)
•电讯系统
•电气设备
•紧急发电机、紧急排烟机等
•给排水管线系统
•污废水处理设备
•电子显示版、电视墙、招牌
•其它特殊用途的设备
（二）厂商管理：
1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)
2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)
3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)
4、营运配合管理(促销活动的配合)
5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)
2、POS系统管理(含人员操作培训)
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
•开幕活动管理(仅一次)
•经常性与季节性活动管理
•临时性或特别活动管理
•单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
二、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电(契约容量)
2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
•楼梯间、电梯间照明
•公共厕所、走道、服务区
•美食区公共座位区
•公共停车场照明
•室外广场照明
•外墙照明
•公共招牌照明
•室外景观照明
5、其它杂项电费
•停车管理监控系统及通风用电
•保全监控系统用电
•公共广播系统用电
•电气系统用电
•美食区共用厨房排烟用电
•给水、抽水马达
•污水处理设备用电
•水池喷泉用电
•每日清洁器具用电
•举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)
（二）公共水费：
1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)
2、厕所用水
3、景观维护用水(植物浇灌)
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
•水塔、蓄水池清洗(每年2次)
•外墙清洗(每年1-2次)
•消毒费(每年3-4次)
•高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)
•采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次)
（四）设备器材维修费及更新：

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