购物中心管理精要
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广东也掀起一股建造MALL的热潮。在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约， 双 方合资40亿元建设太古汇——广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达 2 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。天河区也正与美居中心、 高 盛集团合作，规划投资6亿元在奥林匹克运动中心旁建一个占地26万平方米，建筑面积35 万 平方米的Shopping Mall；在深圳，由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司合资7亿～8亿 元精心打造的华侨城铜锣湾广场6月底浮现深南大道北，这是国内第一家以“生态景观和海 洋文化”为规划主题的景观式购物中心，南北绵延13公里。另一个MALL项目深圳新城市 购 物中心，也将由深圳市商贸投资控股公司、深圳香江家私、深圳市国际企业股份公司合力 打 造；在东莞，投资30亿号称“国内首个超大型主题式购物公园”——华南MALL 4月底已 在 万江开工，这个宣称要建成总商业面积50多万平方米的亚洲最大的购物公园，预计到2004 年完工。
在武汉，5月底万达集团与江汉区政府签定正式协议，在今后两年内投资10亿元人民币 ，在武汉建设Shopping Mall式的万达商业广场。此前，已有本土的中商集团和团结村合资 在 徐东路建设自己的巨型商业中心“中商团结销品茂”，一期工程20万平方米将于2003年春 节 完工；武商集团则在航空路将自己的三家商场打通形成“中国第一座摩尔商城”；不久前 ， 香港新世界集团也在武商MALL的旁边开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名 副其实的“销品茂”。
全世界最大的摩尔开发集团——加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两 个占地约100万平方米左右的MALL。此外，全国各地在建和待建的MALL项目还有：成都熊 猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元 洪城 ……这些项目动辄在20万平方米以上，投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商 中，既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商 集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新世 界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲 律宾SM集 团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港 新世界百 货、法国欧尚、台湾好又多等)，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在 各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团“大干快上”的同时，各地政府也意识到了建设 MALL的意 义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展，短短数月之间，中国掀起了一 股建设摩尔的热潮。
馅饼还是陷阱
大多数投资商对MALL的投资热情主要基于MALL在欧美的成功。在MALL的诞生地美 国，其 在全国消费品零售总额中所占比重达五成左右，2000年达16亿美元。有关资料显 示，在日 本，MALL的店铺数仅占1％，但却创造了全国零售总额的近40％。还有一些投资商 钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣，他们通常有着零售业背景，而象王府 井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外，地方政府的官员一般 为这类项目的联 带效应怦然心动，这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活 性，无疑这会大 大降低投资商的开发成本。
与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态 度 。他们强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购 买力之上的。
有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形 成， 社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，MALL才真正开始得到 良性和 快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美 元，2000年 人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40，就是最为发达的上海、北 京、广州人均G DP也就3千美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此，专家 首先担心的是没 有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。
据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额只有 137万元，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万～2万元，目前北京市一般 大商场的利润率大约只有1％。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米，购物面积按 50％ 计算，销售额达130亿才能达到盈亏平衡，这相当于北京市消费品零售总额的20％，无 疑这 是有相当难度的。
况且，一般的商业经营，一平方米需3个～4个品种，填满这些MALL需要多少品种?目前 国际商品品种共150万种，而我国还不到50万种。另外，国外MALL是在百货公司的专门化连 锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的，在连锁化的 基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖场、超市的发展还不 够 成熟，特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店，因而MALL最吸引人之处— —商 品细分，目前国内的商品生产、流通系统还无法支持，所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同，MALL的吸引力 肯定是要 大打折扣的。
还有专家从MALL伴生的种种问题着眼，给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博 士 认为，MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大，且不说开车购物增加了大 量的石 油资源消耗，单是室内空调的能耗就十分惊人，这与全球正在倡导的可持续发展思想 是背道 而驰的。他的看法是，事实上，国外郊区型MALL早在20世纪70年代中期就开始走下 坡路了， 真正有生命力的还是市区型购物中心，其中尤以专卖店为主的购物中心为最。
而赞成发展MALL的人士则认为，虽然我国的经济发展水平远比美国落后，但上海、北 京 等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马 来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好，且新的MALL仍在不断建设中，我国的大城市为 什么就 不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的 变化和 调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重 整体购 买经历的愉悦，而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些变化都在 导致需 求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运作，满足多重需要，一 次购足 和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生，最终必然促进MALL的发展。
另外，虽然我国的私车拥有量低，但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场，停车位少则数千，多则近万，而且与市区主要交通干道的连接十分通 畅 ，完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所 在区 域，MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方，具备很强的集散大批量客流的能力。
成功三要素
争论归争论，对于投资商来说，关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要 体 现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加，可以吸引不同目的的消费群 体， 从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。 为了 通过整合各种需求以达到最高的经营效益，MALL必须千方百计安排适当的全方位服 务，这使 管理增添了无限的难度，也就是MALL的管理者面对各种不同的行业，必须把它们 整合在统一 有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以 免产生负面 效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。
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