购物中心管理精要

对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。
另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接 紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得 益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。
（六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美
商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通 过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。
交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另 一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也 迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争 路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步 行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。
【参考文献】
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中美两国购物中心发展比较
35年以前，在美国也只有很少的购物中心。而今天，美国的 购物中心已超过46000家，平均每个人有超过2平方米的零售面 积。如果用同样的比例来计算，中国将有12.5万家购物中心，约 合超过20万平方米的零售面积。

现在，美国的店铺已经过多了，但对中国来说，消费者也需 要很长一段时间才具有像今天美国消费者那样的购买能力。我们 在这里只是说明将来中国可能会需要多少零售面积。

再来谈一谈资金的情况。建设购物中心需要大笔的资金，一 方面是建设将来租给零售商的建筑物，另一方面，停车场、照明 系统、交通、上下水系统等等，都要花费大量的资金。在美国，地产发展商从地产投资基金中获得可观的资本。个 人（或机构）投资者通过购买地产投资基金的股票，从而间接地拥有地产项目。而直接购买或出售地产并不容易， 需要律师、项目报告、工程师等繁杂的手续。

上市公司的股票可以很容易购买，所以在美国的一些无力直接购买地产的投资者采取投资地产基金的方式，间 接获得地产。从地产基金的股票分红，政府只征收一次税，而其它行业，公司和个人要分别交税。

Kimco公司，是美国最大的购物中心所有者。在1991年成为上市的地产投资基金公司，当时整个地产投资基金 大约有60亿美元。今天已达到2000亿美元。Kimco公司刚刚上市时，市值大约为2.46亿美元，现在已达50亿美元。

在1991年1000美元的投资，连同分红部分的再投资，到现在已达8124美元。

Kimco公司在美国50个州中的40个州有投资项目，在加拿大和墨西哥都有购物中心业务。它所拥有和投资的购 物中心达687家，总面积超过1000万平方米。

在美国，资金通过地产投资基金进入购物中心、写字楼、公寓以及其它不动产项目中，使这些项目得到良好的 资金支持。

世界上其它一些国家，如新加坡也采用了类似的法律规定，香港也采用了地产投资基金的做法。

在中国采取类似地产投资基金的一些做法是非常重要的，通过这种途径，资本可以自由流动用于地产建设，以 更好地满足大量消费者的需求。同时，它也将使个人投资者能够以有限的资金成为不动产项目的一部分。更加健康 的地产业会促进零售业的发展。

在中国建设的购物中心与美国的将有一些区别。在美国，消费者一般每周购买食品类商品两次。在中国，根据 我所了解的情况，除小部分外，大量消费者几乎每天都要购买食品和生活必需品。由于冷藏和储存空间所限，以及 交通能力的局限，人们需要多次去店铺购物。

在购物中心的建设上，中国与美国的共同点是：电影院、餐馆、药房等成为购物中心的一部分。预估消费者生 活方式的变化对于计划和建设购物中心是非常重要的。方便性以及停车位同样非常重要的。在美国，有一句话叫 做：地产的三个最重要因素是，选址、选址和选址！

在零售行业，了解消费者的需要，并以较低的价格提供商品是成功的关键。零售商需要相应的技术来控制库存 和信息系统。美国的零售商为取悦消费者，竞争非常激烈。

如果说中国没有成功的零售商，这是没有道理的。中国有足够用于采购商品的资本，有丰富的人力资源，最好 的技术和系统也可随时获得。而且，中国的制造商将生产出自己的品牌。中国可以将太空人送到空间，那也一定会 创造出自己的零售技术系统和品牌。我不仅仅看到了中国零售商成功发展的可能性，也看到了中国零售商在其它国 家经营的可能性。

在美国，有很多国外品牌的零售商在与美国本土的零售企业竞争，其中大多数是欧洲的企业。A＆P公司，在 美国有680家店铺，它的所有者是德国的塔格曼（Teggelman）公司；荷兰的阿霍德，在美国有1635家店，连锁店铺 的名称包括“店与店（Shop ＆＆nbspShop）”、“BI－LO”、“大食品店 （Giant＆nbspFood＆nbspStores）”、“顶端市场（Top＆nbspMarkets）”、“布鲁诺（Bruno）”等。荷兰的德尔 亥斯（DelHaize）集团以“食品之狮（Food＆nbspLion）”、“哈那福特（Hannaford）”、“喀什凯利 （Kash＆nbspKarry）”为品牌，在美国经营1485家店铺。英国的杰圣本利（J.Sainsbury）公司以“木林 （Shaw）”为品牌，经营185家店铺。瑞典的零售企业H＆M，经营56家店。瑞典的家居企业，宜家公司经营有18 家店。我们知道，中国是宜家前五位的采购国，占其总采购量的15％。他们来到美国，是由于欧洲有限的土地限制 了传统购物中心的发展。

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