购物中心管理精要

另一种后来才发展出来的独门精品店型购物中心类型，称之为流行时尚型购物中心(fashion centre)，同样地， 它也吸引观光客与市中心商业区的办公族群，但是，该商场只有贩售高级或流行精品的精品店与商店。虽然该商场 中或许也有小吃街，但是食物贩售的店面，并不是该类型商场主要强调的特色。
零售形态
由于早已意识到，不同消费族群之间的差异性与观念上的差别(用产业行话来说，就是『生活形态的区隔』)， 已经逐渐拉大，因应之道就是，新型态的购物中心特别在商品种类或行销手腕上，发展出各自的特殊风格。比方 说，流行时尚购物中心的概念，并不只适用在独门精品店型购物中心身上，也可以运用在类似区域性购物中心的类 型里，商场内有百货公司『主力商店』，还加上许多五花八门的较小规模店面，所有的店家皆是在高级的店面环境 中，贩售昂贵的高级精品与流行商品。不过，同一位设计师的品牌，在折价店型(cut-price)或工厂直销中心(outlet) 里，也以相当不同的手法销售。折价店型或工厂直销中心，都名列在1980年代美国发展最快速的几种新兴商场类型 的排行榜之中。这二种类型的商场，同样都强调在成本上的竞争力，直营店型购物中心通常都倾向较大型的开发规 模，吸引区域性或观光客型的客源，而且由多家工厂直营的商店所组成；另一方面，折价店型购物中心则比较类似 折扣店型的流行时尚购物中心，其所服务的客层反而是锁定住宅区的客源，而不是观光客型的客源。
实质的建筑形态
最后，我们来谈一谈，最近出现的几种特定的设计手法，已经变成几种独特的实质建筑类型，这些类型在各类 不同的零售开发计划中，一再地被重复运用。最常被用来形容这几种基本类型的术语，即是：(1)露天式或室内式 的购物中心，所指的就是购物中心空间围塑性的程度；(2)垂直型的购物中心，所指的是多楼层式的购物中心，购 物者实际使用的垂直购物动线，是最重要的设计考量，尤其对于限制条件相当多的基地而言，这一点格外重 要；(3)骑楼式或尺度较大的拱廊式购物中心，在这一类的商场建筑里，线性的、充满自然光线的中央空间，是商 场最明显的型态特征；(4)采光大厅式的购物中心，围绕着一个主要的中央空间，发展出整体建筑造型。
总括而言，这些变数，创造了一个定义广泛的零售商场型态的类型学。

独门精品店型购物中心
独门精品店型购物中心(Specialy Centres)
回顾商场过去的发展沿革，似乎轻而易举即可归纳出第一代 现代独门精品店型购物中心出现的缘由，这几个始祖案例，就是 1960年代中期出现在旧金山水岸边的吉拉戴里广场 (Ghirardelli，1964年开幕)以及康那利商场(The Cannery,1967年 开幕)。相对于平凡无奇、干篇一律的新兴区域性购物中心，规 划得就像是一个毫无特色的停车场，反观这两个商场，都具有风 格特殊的老建筑物，位在极富吸引力的都市基地上，商场中充满 各种有趣的小店，以提供更丰富的休闲娱乐、观光、户外饮食的 乐趣。曾经有一段时间，城郊型购物中心完全扼杀了全美各地多 数位于市中心有特色老建筑物内小店家的生存空间，然而，这一 类商场，在零售业中坎坷的发展命运，并不使某一些观察家灰心，他们比喻独门精品店型购物中心受欢迎的程度， 就好比在十九世纪城市中，兴建一座公园般地广受民众青睐，犹如逐渐消失的都市空间所遗留下来的怀旧片段。
不过，独门精品店型购物中心里，集结了一群小本经营、有特殊风格的店家，在一个以非主流的零售商场机能 规划手法所设计的特殊商场中经营，并不算是一个新的概念(此做法至少可追溯至十七世纪)，但是，该类型的商 场，必须迎合消费市场上的特殊需求，尤其是提供新奇、高级的商品。该类型所提出的真正全新的概念，是其所诉 求的消费市场，以及 采用的建筑空间形态，在短短数年之内，这些商场就各自发展成几种主要的独门精品店型购物中心。
2．3．1游园风味的市集广场(Festival Marketplaces)
这两个旧金山案例所有的开发潜力，十年后，终于在波士顿的法尼尔厅市集广场开幕时(Faneuil Hall Marketplace，1976年开幕)，大放异彩，该市集广场重新翻修了位在波士顿港边、原为十九世纪市有批发市场的三 栋平行的长条型石造建筑物，提供大约5万平方公尺的面积，做为商店、餐厅、办公室以及附属设施空间使用。由 于这座首创的『游园风味的市集广场』(也可称为节庆式市集广场)，是如此地成功，因此后来就沿用这个专用术 语，来特别指称本案，以及该案开发商詹姆士•劳斯(James Rouse)与建筑师班哲明•汤普森(Benjamin Thompson)后来 所设计开发的商场计划。劳斯与汤普森对于波士顿案的特色，相当自豪。在刻意筛选过的承租商组合中，招商对象 里中小型的当地自营商，比全国性的连锁商受欢迎；贩售小亭、饮食区、店面单元的配置，创造生动活泼的户外空 间与热闹的室内空间；新、旧建筑物都用简洁的建筑手法处理，以做为衬托丰富多样的商品陈设的背景。
劳斯公司与班哲明•汤普森建筑师事务所，后来也将这些规划原则，应用到许多相当成功的游园风味市集广场 的开发计划上。巴尔地摩的港湾广场(Baltimore Harborplace，1980年开幕)、曼哈顿南街海港(South Street Seaport) 的17号码头(pier 17，1985年开幕)、迈阿密的湾畔市集广场(Bayside Marketplace，1987年开幕)、杰克森谷的杰克 逊谷码头(Jacksonville Landing，1987)，都是从汤普森发明的亭篷式建筑物为原型，所演变出来的设计，这些案例 充分说明了，法尼尔厅案的成功，并不是只靠历史建筑的特殊气氛。这些计划也都位在水岸边，靠近市中心的商业区。
游园风味市集广场的大获成功，使各地群起仿效。在伦敦中央区，柯芬园(Covent Garden，1980年开幕)历史性 市场建筑的设计手法，就不同于法尼尔厅，因为观光游客的喜好，会强烈地影响到独门精品店型购物中心的成败。 詹姆士•劳斯也参与开发的雪梨达令港港滨节庆市集广场(Habourside Festival Markets，1988年开幕)，在店家组合与 水岸区位方面，比较接近典型的劳斯/汤普森商场模型，该案也大受民众的欢迎。
詹姆士•劳斯于1979年从劳斯公司退休，不久之后，他又成立了另一个新的机构。企业基金会(Enterprise Foundation)，继续贯彻他从零售业开发中所激发出来的都市更新理念。基金会附属的开发公司-企业开发公司 (Enterprise Development Company，简称EDC)，在许多规模较小的城市开发游园风味的市集广场，然而，其中部份 商场以及其他案例所面临的开发难题，也使人们开始了解游园风味的规划公式并不是成功的万灵丹，诸如：密西根 州火石市(Flint)的水岸商场(Waterside Pavilion，1984年开幕)、俄亥俄州托利多市(Toledo)的码头畔商场 (Portside，1985年开幕，译注：托利多为俄州西北部一城市， 濒伊利湖)、维吉尼亚州瑞奇蒙德市(Richmond)的第六 街市集(Sixth Street Market，1985年开幕)以及维吉尼亚州诺弗克市(Norfolk)的水岸市集(Waterside Market)等等，这 些购物中心都开在居住人口达20万人到40万人之间的城市，它们的经验告诉我们，在这种规模的都市里开设一家游 园风味式的商场，既没有同等规模的就业人口来弥补观光人潮的不足，亦缺乏辅助性的观光焦点---例如：为巴尔地 摩港吸引大量观光人潮的国立水族馆以及马里兰州立科学中心---因此，这些商场成功的可能性就越来越渺茫。不 过，根据传闻，企业开发公司曾经在密西根州的一个5万人口的小镇---战斗溪(Battle Creek)，开发过一个这样的案子 ---迈坎利商场(McCamly Place，1985年开幕)，听说该案自开幕以来，商场进驻率一直维持在90％以上，同时也成为 振兴市镇中心的利器。
2．3．2主题式购物中心(Theme centres)
如果游园风味式市集广场的概念，只算是第一代独门精品店型购物中心吉拉戴里广场与康那利商场所衍生出来 的一个发展方向，那么，独门精品店型购物中心还有其他几条发展路线。数年后，旧金山港边的39号码头(Pier 39，1978年开幕，译注：即是我们常称的渔人码头)，走出了另一种发展风格，人性尺度、多变化的人行空间、沈 浸在往日情怀的怀旧设施、各式各样特殊的新奇店家，这些吸引卖点，在此都被更加发扬光大。在39号码头中，美 食小店与以观光客为诉求之小店的店家组合，相当类似较早期的开发计划，新盖的二层到三层楼高、贴木瓦的建筑 物，唤起人们对于过去蜿蜒散落在旧金山湾畔的老渔村的记忆，成为休闲购物的设计主题。旧金山湾对岸的奥克兰 水岸，出现另一个类似的主题式独门精品店型购物中心---杰克伦敦村(Jack London Village，1975年开幕，译注： 杰克伦敦为作家，写过『海狼』、『白牙』等著名小说)，该商场真的从加拿大育康地区(Yukon，译注：加拿大西 北部地区)进口作者曾住过的原木小屋，做为商场木建筑群的主题特色，商场中的木建筑群，围塑着一个有游泳 池、绿意盎然的中庭。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75]  下一页

本文关键字：购物中心  商业物管，物业管理 - 商业物管