购物中心管理精要

底下是关于商业房地产投资模式，有些人认为中国商业地产发展模式可能会完全不同于欧美，但是我个人认为，它在未来的发展当中可能会在某些形态上有类似于美国的一些东西出现，所以说对于美国整个资金模式做一个简单的介绍，尤其在现在１２１央行的政策体制下，我觉得大家需要用一个新的思路对这个问题进行判断，美国的房地产产业链的主要环节，首先第一点是房地产投资信托，底下银行机构去投资，底下跟国内的形势有类似的地方，但是恰恰就是房地产投资信托它发挥的作用是中国的房地产业或者商业地产业最缺乏的内容，从美国房地产产业链的结构来看，房地产投资信托是处在核心的部分，相当于投资信托是美国房地产业的发动机，我们中国的房地产业或者商业地产业这个发动机是没有的。

根据我们最新的统计，美国到目前为止大概有三百家左右的投资信托，整个的市值是两千五百亿美金，相当于两万亿人民币，依托这么一个很强大的资金体系，而且投资信托的话它都是在纳斯达克，包括纽约证券交易所上市，很好的把个人投资者吸引到房地产行业的投资当中，所以说这个体系的发展是很健康，很良性的，当然我个人认为对１２１央行的政策来讲，首先第一点对中小企业，中小开发商来讲是一个不利的事情，但是对于中国的房地产行业，对于国家的金融安全，包括对消费者是一件很好的事情，我相信政府这种做法也是会有意识的引导未来中国房地产产业整个资金结构的调整，不是主要靠银行的贷款来撑起这个行业一个比较高利用率的发展，银行的资本让很多开发商步子进去，包括一些开发商的服务意识等等，因为普遍这些中小的开发商他的竞争是低端的竞争，但是如果说未来通过市场引导到投资信托，事实上的话中国的房地产业，包括商业房地产会逐渐的走向一个比较合理的资金体系。最近七月初的时候台湾政府完全放开台湾房地产投资，包括土地，开发商做某一个项目的开发，土地都可以作为股份出售，可以开发，这些内容一定是未来中国房地产资金体系必然的趋势，只是说政府可能是需要我先堵一头，但是需要有一个逐渐释放的过程。这是关于房地产投资模式的问题。

底下是我们提出一个叫赛睿房地产资本落实，开发初期我们称之为开发商有效资本对项目的控股模式，运营成熟期包括项目开发的初期，以及运营前期的过程，叫开发商高效现金流资产增值模式，开发后期以及开业初期我们称之为开发商足够的现金流平衡模式，第三个开发后期和开业初期是放在第二个位置，运营成熟期属于第三个内容。关于开发商的利润点，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目的开发商，你的利润点在什么地方，我认为开发商在项目操作之前是需要很清楚判断，第一点现金流，现金流对于商业地产来讲是很核心的价值，我们可以看到周边有很多的超市，包括专业市场在大幅扩张，这个扩张有可能有些超市也好或者是百货它是在亏损，但是为什么这些开发商持续不停地做铺张，是因为现金流为开发商创造很多价值。

有些专门做电器的专业零售企业，它一年整个运营金，流水大概一两百个亿的资金，这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式，你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字，更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效，所以说第一点开发商的利润点现金流，但是如果说你做了ＭＡＬＬ的开发，后期跟你没有关系，这块可能属于别的机构分享，第二点项目升值的资本，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ来讲从项目最开始操作到建设完成，要运营的成功，每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升，项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资，可能你在开业之后两年或者三年的时间，你项目的评估者可能是二十亿或者是多少，这一块项目的价值，二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的，你可以通过抵押贷款的方式或者别的，你的项目升值之后的价值，手里得到比较多的资金，来支持你后续的发展。

第三点周边地产的增值，这一点的话我为什么特别提出建议我们在座的，因为大家有很多开发商，包括最开始专家都提到，商业地产包括ＭＡＬＬ的发展对于周边地产的，包括住宅的价值提升是异常的有效，一开始新天地讲周边的住宅价格是怎么一个升值空间，所以说建议我们开发商在今后做项目之前土地规模的选择上跟政府谈的时候，一定要把你带动的周边地产增值拿到自己手里。

比如讲我给你五万亩土地，你做了十万的商业发展，十万商业，商业地产包括ＭＡＬＬ整个的投资回报，回报率确实不是很高，另外回收时间也比较长，但是它本身对周边带动的效果，地产增值会很高，你保证十万平米的商业做出来，你给我足够的周边的土地，我自己分享周边地产的增值，如果说整个土地全是做了商业地产的发展，这个增值你拿不到了。其实台湾的金华城的老板沈先生到北京的时候，跟北京当地的某些政府在公的时候有一个条件，我可以来北京做ＭＡＬＬ的发展，但是前提必须给我的土地两千亩，一个项目不到两千亩我不会做，因为我拿五百亩做ＭＡＬＬ的发展，因为一千五百亩，因为我的五百亩的商业所带动的地产的增值，我一定要分享，我没有必要非得给别人做嫁衣裳，不论是ＭＡＬＬ的开发商孩子其他中小型商业地产开发商都需要关注，因为你在商业地产的投入所带动的投资收益这一块，如果说可能的话拿得多一点，但是政府一定会遏制你的欲望，所以这一块的开发商需要做一些考虑。

最后一点是资本市场的价值，我相信在未来的一段时间，中国的商业地产企业上市，在国内上市，通过市场融资将是必然的事情，当然需要有一个过程，在这个过程当中建议中国的商业地产开发商以一个战略性的眼光，如果说我做就做一个成功的能够打造品牌的项目，未来一定会有很好的回报。

作者：陈建明先生，1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位。现任中国商铺投资网CEO，北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理，并同时任盖洛普咨询有限公司资深咨询顾问，曾任北京首家郊区SHOPPING MALL—北京MALL的项目经理，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖”。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产，尤其是商业房地产的理论和运做。已出版著作有《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》、《商业房地产投资、融资指南》、《商铺投资指南》等。

谈购物中心的规划与设计
一、 选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占 有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效 益。
城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相 关。
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的 层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者 为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间 形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

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