《物业管理条例释义》

第一款规定了业主公约的主要内容。业主公约一般应包括以下主要内容 :
1. 有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的到 定 ; 业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关 程 ; 业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则 : 等等。
2. 业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备 用和保护 , 利用物业共用部位获得收益的分配 ; 对公共秩序、 境卫生的维护 ; 等等。
3. 业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途,不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭;筝等。
4. 违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,可过诉讼渠道解决。
第二款规定了业主公约的法律效力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺,因此,业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里,有如下几点值得说明 :
1. 业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约 一项核心的内容是规范对物业的使用秩序,而物业使用人基于其实际的物业的使用,不可避免地会影响到物业的状态,而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道,因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。
2. 业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中,物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新人住的继受人作出任何形式上的承诺,就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时,对已经生效的业主公约存在默示,自愿接受业主公约的约束。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期 等事项作出约定。
[释义] 本条是对业主大会议事规则主要内容的规定。
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程 , 是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规则来建立大会内正常工作秩序,保证大会内业主集体意志和行动统一。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现,是业主大会运作的基 本的准则和依据。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。鉴于业主大会议事规则在业主自我管理中的重要性,本 条对业主大会议事规则必须规定的内容作了例举规定。这些主要内容有 :
1. 业主大会的议事方式。包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。
2. 业主大会的表决程序。包括业主大会会议的基本议程。业主大会的表决形式等。
3. 业主投票权确定办法。如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数。
4. 业主委员会的组成和成员任期。包括业主委员会委员的资格、人数、任期 , 正副主任的配置等。
业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项出规定,如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定 , 不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的 , 物 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 , 应当责令限期 正或者撤销其决定 , 并通告全体业主。
[释义] 本条是对业主大会、业主委员会所作决定的限制要求,以及业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式的规定。
第一款规定了业主大会、业主委员会所作决定的要求。业主大会、业主委员会依法履行一定的职责,但是其履行职责时必绍须守法律法规的规定,必须在法定的职责内从事活动,不得滥用其权利。本款明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象,即业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。超出法定范围从事活动,业主大会、业主委员会很容易背离其成立的宗旨。因此,保障广大业主合法利益的角度出发 , 法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定,禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。
第二款规定了业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式。《条例》规定了房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动的监督管理职责。业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为,由于违法而失去了行为的正当性。如业主大会作出的由不符合任职资格的业主担任业主委员会委员的决 定;业主大会作出的挪用专项维修资金的决定:业主委员会不经业主大会通过直接作出的选聘、解聘物业管理企业的决定:等等。对此类行为,由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令酿期改正或者撤销其决定,并在物业管理区域内向全体业主通告。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作 , 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等 相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会 , 并认真昕取居民委员会的建议。
[释义] 本条明确了业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会之间的关系。
第一款规定了业主大会、业主委员会应该配合公安机关维护社会治安等相关工作。
公安机关是国家的治安保卫机关,是掌管社会治安和国内安全保卫工作的专门机关。维护社会治安秩序,制止危害社会秩序的行为是公安机关的法定职责。公安机关作为国家公共权力机关,体现了对公共秩序进行管理的国家意志,它在对物业管理区域内的社会治安等社会秩序的管理中处于主导性的地位。而业主 大会、业主委员会对物业管理区域内的秩序的维护,是出于私法上的自我管理的目的进行的,不具备国家权力机构所具有的强制管理的手段,因此,决定的范圃与程度都是有限的。因此,公安机关在物业管理区域内进行社会治安等相关工作时,业主大会、 业主委员会应当积极地予以配合。社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,根据《城市居民委员会组织法》的规定,具有调解民间纠纷,协助维护社会治安等职责。因此,业主大会、业主委员会配合公安机关维护社会治安等相关工作时,应加强与居民委员会的相互协作。
第二款规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的法律关系。
业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式,它的职能主要是民事性的。居民委员会的性质是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。应当说,业主大会、业主委员会与居民委员会在性质、职能、人员组成、权利基础、议事规则、管理边界等多个方面,都存在着根本性的差异。但在实际工作中,尤其在社区建设工作中,两者又存在着无法分开的联系。业主大会和居民委员会在根本目标上是一致的 , 都是为了给业主或者居民创造良好的生活居住环境。随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步推广,随着居民和业主身份的逐渐同质化,由广大居民或者业主直接选举产生居民委员会和业主委员会有可能会出现趋同的情况。在现实中,两者的工作在某些方面有联系,有交叉,在职能上表现出一定程度的重合。居民委员会有条件,也有必要对业主大会的相关工作进行指导和监督,如公共环境和卫生 的维护,公共秩序的协助维护,以及业主间一些纠纷的调处工作等,居民委员会和业主大会往往共同发挥作用,双方之间是一种相互配合、相互协助的关系。

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