《物业管理条例释义》

物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了本条例和其他法律法规的明文规定外，来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。
值得注意的是，按照本条第二款规定，物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，"依法"承担的是"相应"的法律责任。所谓"依法",主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。这些法律法规对承担民事(违约或者侵权)责任、刑事责任、行政责任的条件、方式等有明确规定。所谓"相应",有两层含义:一是根据不同的情况，承担不同类型的责任。例如，构成违约和侵权的，承担违约和侵权责任；违反行政管理秩序的，承担行政责任；构成犯罪的，承担刑事责任。二是，根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任。

第三十七 条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
【释义】本条是关于业主人住后物业承接验收和物业资料移交的规定。
对于物业的承接验收,《条例》有三条规定。第二十八条、第二十九条是物业管理企业与建设单位在前期物业管理活动中的承接验收以及资料移交的规定。本条是关于物业管理企业与业主委员会之间物业承接验收和资料移交的规定。
物业承接验收是开展物业管理必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，对于物业管理活动的顺利进行有着重要的意义。
物业管理企业承接一个物业项目，在签订物业服务合同时，理所当然要对合同标的物进行认真的清点和查验，以明确双方的责任。但在实践中，这一环节往往被当事人有意无意的忽视了。而物业管理中出现的一些纠纷，与当事人没有认真进行物业承接验收手续有着密切的关系。例如，业主反映强烈的一些问题，如房屋质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等，绝大多数是在开发建设阶段遗留下来的，并不是物业管理企业的责任。但由于物业承接验收并未得到真正执行，造成建设单位、物业管理企业、业主之间责任不清，业主的合法利益得不到有效保护，业主意见很大，物业管理企业代人受过，也觉得很委屈，政府协调起来难度也很大。为了解决上述问题，《条例》在前期物业服务一章中要求建设单位与物业管理企业进行承接验收与资料移交，意在界定建设单位和物业管理企业的责任。本条规定则要求物业管理企业和业主委员会进行承接验收与资料移交，意在分清物业管理企业和业主委员会的责权利，为物业管理活动的顺利进行打下良好的基础。
本条共两款。第一款是关于物业验收手续的规定。按照该款 规定，物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会就物业进行核验。主要是要查清物业的基本状况，了解物业的质量、共用部位和公用设施设备、物业管理用房等情况。一方面，承接验收可以帮助物业管理企业全方位的了解物业状况，为以后实施物业服务进行准备;另一方面，通过承接验收，物业管理企业可以及时发现物业存在的质量问题、配套设施设备问题等，从而协助和促使业主委员会解决这些问题，将以后可能引发纠纷的因素消于无形。
第二款是关于移交物业资料的规定。物业资料，是物业管理企业实施物业管理的基础材料。通过物业资料，物业管理企业可以准确的掌握物业的状况，为物业的维修养护提供基础。本款规定与《条例》第二十九条的规定是一脉相承的。按照第三十二条的规定，建设单位在委托物业管理企业实施前期物业管理时，应当将物业资料移交给物业管理企业;而物业管理企业在完成前期物业服务合同时，应当将物业资料移交给业主委员会。按照本条规定，业主委员会在委托物业管理企业实施物业管理时，应当将物业资料移交给物业管理公司。从理论上讲，物业资料的所有权人与物业的所有权人应当是同一的。就新建物业而言，在物业销售前，物业资料属于建设单位(业主)所有;在物业销售后，物业资料属于物业的全体业主所有。当对物业实施物业管理时，出于物业管理工作的需要，物业资料应当交由管理者控制。至于物业资料的范围，《条例》第二十九条已经有了明确规定，此不重复。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
【释义】本条是关于物业管理用房权属和用途的规定。
物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。在《条例》出台前,,各地对物业管理用房的权属规定不一。有规定物业管理用房归国家所有的，也有回避这一问题从而导致物业管理用房实际上被建设单位控制的，但大部分地方均规定物业管理用房归业主所有。
一般而言，物业管理用房不是由国家投资建设的，国家也没有支付获得物业管理用房所有权的对价，因而认为物业管理用房归国家所有与物权法基本原理有悖。同理，物业管理用房虽然由物业管理单位使用，但物业管理企业对物业管理用房也不能主张所有权。
物业管理用房是由建设单位投资建设的，但是在物业出售后，建设单位不能单独享有物业管理用房的产权。这有两方面的原因:一方面，建设单位在出售物业时，已经将物业管理用房的建造成本打人物业销售价格，也就是说，在物业销售后，建设单位已经丧失了作为物业管理用房惟一权利人的资格。当然，还保有部分物业的建设单位，可以与其他业主一道共同拥有物业管理用房的所有权。另一方面，物业管理用房是物业管理企业为业主提供物业服务必不可少的场所。如果物业管理用房归建设单位，则会产生一系列的问题:首先，建设单位可能以此要求业主选聘其下属的物业管理企业;其二，建设单位作为产权人，可以行使对物业管理用房的处分权，如果建设单位将物业管理用房改作他用或者出售给他人，将使该区域内的物业管理难以开展;其三，建设单位作为产权人，可以要求使用物业管理用房的物业管理企业和业主大会、业主委员会缴纳使用费，这将不必要的加大物业管理成本，增加业主负担。
实际上，本条规定只是确定了一个基本原则:物业管理用房的所有权依法属于业主，而不能属于建设单位、物业管理企业抑或是国家。同时，本条规定带有一定的灵活性，充分考虑了和物业方面法律的衔接问题。因为物业管理区域内建筑物物权的归属,应当通过物权法的建筑物区分所有权制度加以明确。本条规定中的"业主",是一个集合概念,它可以是指某栋楼内的全体业主,也可以是指某几栋楼的业主,还可以是指物业管理区域内的全体业主。对于物业管理用房所有权究竟是属于全体业主、还是部分业主,还是区分不同情况有不同的归属,《条例》没有作进一步规定,而是留待物权法解决。从各地的规定来看,大部分地方认为应当属于全体业主共有。
物业管理用房的用途是特定的。一般而言,在规划设计中,就对物业管理用房的面积、布局作了明确规定。物业管理企业实施物业管理的,可以使用物业管理用房,但无权改变物业管理用房的用途。在实际中,有些物业管理企业认为本物业管理区域内的物业管理用房面积有余,于是自行决定改作商铺经营,以经营收入补贴物业服务费用的不足。实际上,这是一种严重的侵权行为。如前所述,物业管理企业用房的所有权属于业主。也就是说,对物业管理用房行使处分权,由业主而不是物业管理企业说了算。当然,这里的业主,不是指某一个或者几个业主。考虑到改变物业管理用房的用途涉及到物业管理区域内全体业主的利益,本条规定,"未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。"这里有两层含义:一是,物业管理企业不得自行改变物业管理用房用途;二是,物业管理用房用途在符合特定条件时可以改变。这里的特定条件是"经业主大会同意"。

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