从房地产开发的角度看《物业管理条例》

　　 《物业管理条例》(以下简称《条例》)已经颁布,于2003年9月1日施行,这是物业管理行业的一件大事,对规范物业管理市场行为,理顺物业管理各方面的关系,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进我国物业管理的发展及提高人们的居住和工作质量,有着极其重要的意义。

　　 一、对《条例》的认识

　　 1、《条例》具有坚实的基础。《条例》是应我国物业管理发展的需要,在总结以往物业管理实践的基础上,参考先进国家和地区的经验教训,结合我国物业管理行业20年的发展和探索,经过反复论证后制定的。引人注目的是在制定《条例》的过程中,广泛征求了各方面的意见,进行了多次大量的实地考察和调研,特别是通过报纸、电视等新闻媒体,将《条例》征求意见稿公布于众,并公开征求意见。这样的做法和程序确保了《条例》制定的公开性、公正性和透明度,使《条例》能够充分反映各方面的意见,权衡各方面的利益,从而使《条例》本身建立在实事求是的基础上,具有更强的现实意义和指导意义,也具有更强的可操作性。

　　 2、《条例》 平衡了物业管理各主体之间的关系。在认真总结以往物业管理经验,广泛征询意见的基础上,《条例》明确了物业管理主体及相关各方面的关系,明确了包括物业管理企业、业主(包括业主大会和业主委员会)、物业使用人、房地产开发建设单位、政府相关部门和机构、公共事业单位等物业管理活动所涉及到的各方面的责权关系。可以说,这种界定兼顾了各方面的利益,平衡了相互之间的关系,使各方面的权利、义务和法律责任相互协调,此举对规范物业管理行为,提高物业管理水平,减少甚至杜绝物业管理过程中的关系纠纷等方面,具有积极的意义。

　　 3、《条例》兼顾现实和发展,为物业管理的发展指明了方向。《条例》较好地处理了现实与发展,操作性与指导性,管理和引导之间的关系。翻开《条例》,我们可以看到诸如“提倡”或“鼓励”字样的描述,这些指明了物业管理发展的方向。这种兼顾现实与发展的务实态度,避免了以往有些地区的相关法规过分理想化,或照搬先进国家和地区的做法而不考虑现实情况,致使法规的操作性很差,"有法难依"现象的出现。这样的思路使得《条例》符合我国的基本国情和物业管理行业及物业管理市场尚处于初级阶段的现实情况,无疑具有更强的现实意义和指导意义。

　　 4、《条例》兼顾了地区和物业的差异,具有更广泛的适应性。无庸置疑,我国物业管理尚处于初级阶段,发展不平衡现象在地区之间,以及同一地区的不同物业项目之间相当普遍地存在。这种差异性有时是很大的,不仅仅反映在物业管理的管理服务质量上,还表现在社会的物业管理意识,业主的消费能力和公共意识,以及房地产开发商对物业管理的认识等许多方面。《条例》能够正视这一情况并较好地解决了这一现实问题,不仅反映在前面所提到的兼顾现实与发展方面的问题,而且许多具体细节和规定交由地方政府相关部门制定,从而使《条例》具有更广泛的适应性,更强的执行性和操作性以及更好的指导意义。

　　 二、从房地产开发的角度看《条例》

　　 房地产开发与物业管理之间存在着密切的联系,其中既包括相互支持、相互促进的积极因素,又存在相互影响、相互制约的消极因素,如果处理不好,对两方面的发展都会产生不利的影响。因此有人用“剪不断,理还乱”来形容房地产开发与物业管理之间的复杂关系。由于各地、各公司及各个项目的实际情况不同,这种复杂关系可能还会持续一段甚至很长时间,但《条例》的出台有利于调整两者之间的关系。

　　 1、房地产开发与物业管理的关系。

　　 (1)房地产开发与物业管理紧密连接。房地产开发与物业管理是物业规划、建设、分配、使用、维护和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节,两者缺一不可。其中房地产开发负责从规划、建设到分配(销售)的部分,物业管理负责物业使用、维护和消费部分。这里强调专业性表明了两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知识和专

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