《物业管理条例释义》

(十) 法律、法规规定的其他权利
除以上权利外,业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利;等等。

第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务 :
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则;
( 二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维妒等方面的规章制度;( 三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ;
( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ;
( 六 ) 法律、法规规定的其他义务。
[释义] 本条是对业主在物业管理活动中应履行义务的规定。权利和义务是相对应的,业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则
业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约,业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照业主公约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则,它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结业主公约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束,有利于形成良好的物业管理秩序。业主公约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力,每位业主都要自觉遵守业主公约和业主大会议事规则的规定。
( 二 ) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项, 事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益,业主大会可能制定或者授权物业管理企业制定一系列的规章制度,要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。
( 三 ) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
业主大会的决定是全体业主共同作出的,代表了全体业主的共同意志,符合业主的共同利益,理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机关,具体实施业主大会所作出的决定,同时经业主大会的授权也可以自行作出对一定物业管理事项的决定,它所作出的决定业主同样应该执行。
( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金
专项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件,业主应承担缴纳专项维修资金的义务。实际生活中,有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损,使物业贬值,并危及到广大业主的生命财产安全,这种情况必须得到改变。
( 五 ) 按时交纳物业服务费用
物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。它是确保物业管理正常运行的必要前提,是物业管理企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取的费用。物业管理服务行为是一种市场行为,应当遵循等价有偿的市场原则。业主在享受物业管理企业提供的服务的同时,必须按照合同的约定按时支付一定的对价,即缴纳物业服务费,不得无故拖延和拒交,否则物业管理企业有权依法要求其承担违约责任。
( 六 )法律、法规规定的其他义务
除以上义务外 , 业主还应承担法律、法规规定的其他义务。如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告知的义务;有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务; 等等。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
[释义] 本条是对业主大会的组成与宗营的规定。
第一款明确规定了业主大会由物业管理区域内的空体业主组成。《条例》申业主大会制度的建立,吸收了德国、日本等国家的建筑物区分所有权制度的一些规定。业主大会是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。只要是物业管理区域内的合法的物业所有人均享有参加业 主大会,对物业共同事项进行管理的权利。因此业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会成立以后人住的业主将自动成为业主大会的成员。
第二款规定了业主大会的宗旨。业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理, 为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后,业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。业主大会不仅仅要通过开会对有关物业的共同事项作出决定,更重要的是应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,这是业主大会成立的宗旨所在。业主通过一定程序成立业主大会,其目的就是要通过它代表自己行使管理共同物业的权利,就是要通过它维护自己在物业管理活动中的合法权益。广大业主通过业主大会的集体决策,以主人公的身份参加管理,集中全体业主的智慧, 共同创造整洁优美、安全舒适、文明健康的物业环境。另外,业主大会只能代表本物业管理区域内的全体业主,而不能代表该物业管理区域以外的业主,将业主大会的活动范围限定在其所属的物业管理区域内,可以防止业主大会从事与本物业管理区域无关的物业管理事项,有利于保障全体业主的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
[释义]本条是对物业管理区域划分办法的规定。
第一款规定了一个物业管理区域内成立业主大会数量的限制。由于在一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上的整体性,本款规定一个物业管 理区域内只能成立一个业主大会。
第二款是对物业管理区域的解释。目前,我国绝大多数物业,特别是新建物业,都有规划、土地等部门的批准文件,其占用土地的四至界限是明确的,附属设施设备的产权是清晰的,一般情况下不需要再划分物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅,在房改售房后,其共用设施设备的产权不明晰,实施物业管理时,随之带来维修养护责任不明确。还有过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑,其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强,若单独实行物业管理,不是侵占相邻物业业主的利益,就是成本太高,浪费资源,难以运转。以上情况,在推 进物业管理工作中,需要政府有关部门依据实际情况,制定划分物业管理区域的办法。在实践中,物业管理区域有的按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照建筑物的规模大小等来划定,包括居住区、大厦区、工业区等。由于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大,《条例》不宜对物业管理区域 作出统一并具体的规定,只规定物业管理区域划分的具体办法由 省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定,但在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,以便于业主大会的成立与运行,以便于在物业管理区域内实施统一的物业管理。

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

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