《物业管理条例释义》

为了尽到安全防范义务，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平。具体而言，物业管理企业应当根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，物业管理企业要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，物业管理企业可以建设并完善物业管理区域安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人提供质价相符的服务。
本条第二款是关于物业保安人员的规定。
在实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反应比较强烈。有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员乱用"职权",殴打业主的c出现这些问题，原因是各方面的。有物业管理企业方面的原因，例如聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制；有保安人员方面的问题，例如有些保安人员素质较低，不具备相应的能力；也有业主方面的原因，例如个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求；还有管理部门的原因，例如有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施。为了解决物业保安中出现的种种问题，同时与有关保安方面的法律法规相衔接，本条第二款从物业管理企业、保安人员角度对物业保安进行了规定。
从实际情况来看，物业管理企业需要物业保安人员时，往往从专业的保安服务公司聘请。对保安服务公司和保安人员的管理，公安机关是有专门规定的。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》(公通字[2000]13号),保安服务公司只能由公安机关审批和组建，其他任何单位部门和个人均不得擅自组建。保安服务公司在招聘保安人具时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一正规培训，方可上岗。在实践中，有一些单位和个人，受经济利益的驱使，违反国家有关规定，擅自组建保安组织，非法经营保安业务。这些非法保安组织往往对招收的人员，不政审，不培训，不进行教育管理，甚至招雇一些有劣迹的人员，造成人员素质低下，问题屡屡发生。因此，物业管理企业聘用物业保安人员时，应当遵守国家的有关规定，从依法成立的保安服务公司中聘用。
值得注意的是，《条例》并没有规定物业管理企业必须雇请保安人员。按照本条第二款规定，物业管理企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。物业管理企业雇请保安人员的，适用该款规定；物业管理企业不雇请保安人员的，则不适用该款规定。在实践中，一些物业管理企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序，这与本条规定并不矛盾。
物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。针对实践中一些物业保安职责不明以及不履行职责的现象，本款规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责；针对保安人员侵害业主人身财产安全的现象，本款规定，物业保安人员不得侵害业主的合法权益。按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等1。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止，及时将不法行为人扭送公安机关；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。用时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
【释义】本条是关于物业使用人在物业管理活动中的权利义务和责任的规定。
本条第一款是关于物业使用人在物业管理活动中的权利义务的规定。物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。值得说明的是，虽然物业所有人也可能是实际占有和使用物业的人，但在《条例》中，物业使用人是一个与物业所有人相对应的概念，其内涵不包括物业所有人。
按照《条例》第二条的规定，物业管理活动是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。换言之，物业管理活动的主体，是业主和物业管理企业。物业管理企业是按照物业服务合同来提供物业服务的，而物业服务合同是由业主和物业管理企业订立的，物业使用人并不是合同的当事人。但是，物业管理活动针对的是物业，因而不可避免的涉及到物业使用人。一般来说，物业管理企业和物业使用人之间并不存在直接的物业服务合同关系，物业使用人在物业管理活动中的权利义务并不明朗。为减少纠纷，明确业主、使用人、物业管理企业之间的权利义务关系，《条例》规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定。例如，业主和物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用。但是，业主和物业使用人的约定不得违反法律、法规和业主公约的规定。不得违反法律、法规，这在《民法通则》以及《合同法》中有明确的规定；不得违反业主公约，是因为业主公约对全体业主具有约束力，而物业使用人在物业管理活动中的权利义务源自于业主。
本条第二款是关于业主连带责任的规定。所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，具有一定民事法律关系的两个或者两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。它属于共同责任中的一种。规定业主对物业使用人违反条例和公约规定的行为承担连带责任的法理在于，物业使用人在物业管理活动中的权利义务是由业主与物业使用人约定的，这一约定实际上是将业主在物业服务活动中的部分权利义务让渡给物业使用人O鉴于业主和物业使用人之间的约定并不产生对抗第二人的效力，《条例》规定，对物业使用人在物业管理活动中违反条例和公约规定的行为，业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

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