《物业管理条例释义》

允许改变物业管理用房用途的原因在于,实践中有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余,如不能改变用途,实属资源浪费。当然,改变用途时,除了需经业主大会同意外,还得依法到有关部门办理相应的手续。

第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
【释义】本条是关于物业服务合同终止时物业管理企业应当属行义务的规定。
本条共两款，为物业管理企业规定了两条义务。本条第一款规定，物业管理企业在物业服务合同终止时，应当将物业管理用房和物业资料交还给业主委员会。这一规定是与《条例》第三十条、第二十八条规定相呼应的。《条例》第二十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。在物业服务合同有效期内，物业管理企业可以依照合同约定使用物业管理用房、保管和使用物业资料。在物业服务合同终止之后，物业管理企业自应将物业管理用房和物业资料物归原主。本条规定物业管理企业将物业管理用房和物业资料交还给业主委员会而不是业主大会，是因为虽然业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的组织，但业主大会是通过业主大会会议来行使其职权的，受时间、程序等各方面的限制，要求业主大会为接收物业管理用房和物业资料专门召开业主大会会议，可操作性不强;而业主委员会作为业主大会的常设执行机构，可以很好地履行这一职责。
本条第二款对退出和进驻物业管理区域的物业管理企业之间的交接工作进行了原则l规定。在物业管理实践中常常出现这样一种情形:在某一物业小区内，业主选聘了一家物业管理企业实施物业管理，在物业服务合同因为某种原因(例如合同到期、当事人接约等)终止时，该物业管理企业没有被续聘，业主另行选择了一家物业管理公司准备继续实施物业管理。当第二家物业管理公司按照合同约定准备进驻小区时，却发现第一家物业管理公司拒绝退出，或者采取不予合作态度、不办任何交接手续，从而引发不必要的纷争。针对这一情形，在吸收地方立法经验的基础上，《条例》原则规定，在物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。按照此规定，退出的物业管理企业与新进入的物业管理企业应当互相配合，以便新进入的物业管理企业尽早了解物业情况，及时进入角色，做好物业服务的衔接，避免因为物业管理企业的更替给业主造成损失。同时，业主大会、业主委员会应当协助两家物业管理企业做好交接工作。一方面，要居中协调，为交接工作的顺利进行创造一个运转良好的平台，另一方面，要妥善解决与退出物业管理企业之间遗留的问题，并订立好和新进入物业管理企业之间的物业服务合同。解决遗留问题，可以为物业管理企业之间交接工作的顺利进行奠定基础；订好合同，对今后物业管理的实施有利无弊。

第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
【释义】本条是关于专项服务业务委托的规定。
本条规定由两层含义，第一层含义是，物业管理企业可以将专项服务业务委托给专业化公司。物业管理涉及事项多，专业性强，而一个物业管理企业很难全面配备各方面的专业人员，因此，并不是所有的物业管理企业均能自身承担物业管理区域内的全部服务业务的。在实践中，往往是物业管理企业承接一个物业管理项目后，再根据物业管理区域的规模、服务项目的多少、自身服务能力等情况，决定是否将该项目中的专项服务业务委托给他人承担。这里的专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务业务；专业服务企业，是指专门为客户提供某项服务业务的专业化公司O例如保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。在专项服务业务委托之后，物业管理企业和业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业管理企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业管理企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。
本条规定的第二层含义是，物业管理企业不得把整体服务业务委托给他人。这一规定的原因在于，物业服务合同，带有一定的人合性色彩。业主需要的是特定化的物业服务，业主是根据物业管理企业的条件认定物业管理企业能够为之提供其所需要的服务来选择某一个物业管理企业，与之订立物业服务合同的。因此，物业管理企业将整体服务业务委托他人会影响物业服务合同目的的实现。此外，物业管理企业将整体服务业务委托他人时，一般带有一定的经济目的，而这一经济目的的实现往往是建立在损害业主权益的基础上的。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
【释义】本条是关于物业服务费用的规定。
本条规定有以下四层含义:第一，物业服务费用应当由业主和物业管理企业协商确定。业主接受物业管理企业提供的物业服务属于一种市场交易行为，具体的服务内容和相应的服务费用应
由交易双方协商确定；第二，不同性质和特点的物业，其物业服务费用也应有所不同。物业性质和特点不同，业主对物业服务的需求也会不同。例如，住宅物业和非住宅物业的业主、普通住宅物业与高档住宅物业的业主，对物业管理企业提供的物业服务的内容、质量会有不同的要求，而物业服务费用是与物业服务的内容、质量密切相关的;第三,物业服务收费，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费用的确定应当具有合理性，体现物业服务的价值；物业服务收费的项目、标准、程序等应当公开,不能暗箱操作；物业服务收费应当按质论价，质价相符既不能只收费不服务，也不能多收费不服务，也不能多收费少服务；第四，业主和物业管理企业应当按照物业服务收费办法来确定物业服务费用。考虑到目前物业管理市场发育还不完善，完全由市场形成价格的机制没有形成，涉及广大老百姓日常生活的物业服务费用仍需要国家进行必要的指导和规范，对物业管理企业的价格行为也需予以规范和监督。因此，《条例》规定由国务院价格主管部门和国务院建设主管部门制定物业服务收费的具体管理办法，来规范牧业服务收费行为。
从目前国家和地方的有关规定来看，对不同物业的物业服务费用实行的是不同的价格形式：对涉及老百姓日常生活的普通住宅的物业服务费用，国家予以适当的调控，实行政府定价或者政府指导价；对其他物业的物业费用，实行市场调节价。这里所谓普通住宅是相对于高档住宅而言的。而对高档住宅，各地判断标准不一。例如，在北京，高档住宅一般是指别墅、度假村民及其他单位售价超过当志上年度平均商品房价格两倍以上的住宅。高档住宅外的其他住宅，均属于普通住宅的范畴。所谓政府定价，是政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格；政府指导价，是指经由政府价格言管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。所谓市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

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