《物业管理条例释义》

对物业管理从业人员实行职业资格制度,是发挥物业管理社会效益的需要。物业管理企业在保障房屋使用安全的同时,还要协助有关部门维护小区秩序,改善治安状况,防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等突发性事故。因此,物业管理对保障人民生命财产安全,维护社会稳定发挥着重要作用。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度,能够促进物业管理从业人员应变能力和职业素质的提高,更好地发挥物业管理的社会效益。
对物业管理从业人员实行职业资格制度,也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。许多实行市场经济的国家和我国台湾、香港等地区都对物业管理从业人员采取了许可制度。美国、澳大利亚、韩国、日本等国家和地区的物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
【释义】本条是关于物业管理区域统一管理原则的规定。
在物业管理实践中,存在多家物业管理公司共同管理一个物业管理区域的物业的现象。多家管理主要有几种情况:一是建设单位选聘的物业管理企业和业主委员会选聘的物业管理企业同时为同一物业管理区域内的业主提供物业管理服务;二是同一物业管理区域内,成立了两个或者两个以上的业主委员会,这些业主委员会分别选聘物业管理企业进行管理;三是业主委员会将物业管理区域自行划分为若干个小的区域,分别委托几家物业管理企业实施物业管理。
多家管理的弊端是显而易见的。首先,多家物业管理企业之间往往存在严重利益冲突,业主利益可能成为多家物业管理企业追求自身利益最大化的牺牲品。其次,多家物业管理企业在一个物业管理区域内进行重复管理,将造成资源的浪费,同时将增加业主负担,使物业管理成本不必要的增长。因为多一家物业管理公司,业主可能要多缴一次物业服务费用,而业主真正享受到的是一家物业管理公司提供的服务,其他物业管理公司提供的可能是对业主没有意义的重复服务。第三,物业管理区域的形成有其规律性。按照《条例》规定,划分物业管理区域应当综合考虑物业规模、共用设施设备、社区建设等因素。换言之,物业管理区域本身应当是一个相对独立和完整的区域。一个物业管理区域,往往由若干个带有公用设施设备的建筑物或者建筑物组群构成。在此前提下,对一个物业管理区域内的物业,应当由一家物业管理企业实施统一管理。在一个物业管理区域内,应当实行统一的物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度。而多家管理企业共管一个物业管理区域是很难做到这点的。实际上，多家管理的物业区域，大多管理混乱，居住环境差，业主意见大。
有鉴于此，本条规定，一个物业管理区域由一家物业管理企业实施物业管理。
值得注意的是，虽然一个物业管理区域应当由一家物业管理企业实施统一的物业服务，但对提供物业服务的物业管理企业而言，是可以根据实际情况将专项服务业务委托给专业服务公司的。例如，甲物业管理公司在接管某一物业区域后，可以将保安义务委托给保安公司、将绿化王作委托给专业的园林绿化公司。这是在统一管理原则下的委托管理，与本条规定并不矛盾。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
【释义】本条是关于物业管理服务合同的订立和内容的规定。物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位非常重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。目前，在物业管理活动中出现的许多纠纷，与合同的不规范具有很大关系。
按照《合同法》的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。
在《条例》出台前，一般将物业服务合同称之为"物业管理合同"和"物业管理服务合同"。在实践中，一些人望文生义，认为物业管理公司是管理者，业主是被管理者，双方地位是不平等的。为了防止这种误解，摆正业主和物业管理公司的地位，《条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。实际上，物业管理属于服务性行业，物业管理企业提供的是一种服务。只不过这一服务带有"公共产品"的性质，物业管理企业在提供服务时，可以按照合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束，本质上属于为业主提供服务的范畴，与行政管理以及经济组织中上级对下级的管理完全是两个概念。同时，物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合。而形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。
一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。例如，物业服务合同已经具有特定的财产管理内容；物业管理企业作为物业服务合同的受托人，具有独立的法人资格，以自己的名义来从事管理和服务活动；物业管理企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成等。物业服务合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。
物业服务合同具有涉及面广、标的内容复杂、期限较长等特征。为了减少和及时解决物业服务合同履行中的纠纷，本条规定，物业服务合同应当采用书面形式。所谓书面形式，按照《合同法》的规定，是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形的表现所载内容的形式。物业服务合同，一般采用合同书形式。
物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物。因此，合同的内容应当由当事人约定。本条第二款规定属于指引性规范，意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行。
按照本条第一款规定，物业服务合同应当具备以下主要内容:
一、物业管理事项
物业管理服务事项，是指物业管理企业为业主提供的服务的具体内容，主要包括以下一些事项:
1.物业共用部位的维护与管理。这是为保持物业完好率、确保物业使用功能而进行的管理与服务工作。
2.物业共用设备设施及其运行的维护和管理。这是为保持物业及其附属的各类设备设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作。主要包括电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接收系统、避雷、消防、污水处理系统等设备设施及其运行的维护和管理。物业管理企业应按照合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物业设备设施进行保养，保证设备设施的完好和正常运行。
3.环境卫生、绿化管理服务。这是为净化、美化物业环境而进行的管理与服务工作，也称为保洁服务。主要是指为保持物业管理区域内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘，公共门窗的擦洗，绿化，园地、路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害酒药等服务。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求，明确保洁内容、要求及收费标准。

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