《物业管理条例释义》

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
【释义】本条是关于物业服务费用缴纳的规定。
在物业管理活动中，物业管理企业为业主提供物业服务，业主则支付物业管理企业物业服务费用，作为获取服务的对价。在物业服务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业服务费用是物业管理企业和业主的主要义务。
物业服务费用是物业服务合同的必备内容之一。当事人应当在物业服务合同中明确约定物业服务费用的标准、数额及缴纳方式。
本条是从物业服务费用的缴纳主体角度来做规定的。从本条规定来看，物业服务费用的缴纳有三种不同情况:一种是由业主缴纳，第二种是由使用人缴纳，第三种是由建设单位缴纳。
业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中的，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。实际上，物业使用人是代业主履行合同义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，且其变动相对较快，为了保障物业管理企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业开始销售给众多分散的业主时，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业缴纳物业服务费用；已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。因为已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务缴纳服务费用；对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权往往也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到物业服务。因此，本条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
【释义】本条是关于物业服务收费的监督的规定。
价格法规定,"国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。""县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚。"
按照上述规定，县级以上人民政府价格主管部门有权对物业服务收费活动依法进行监督检查。考虑到县级以上房地产行政主管部门是物业管理活动的行业主管部门，物业服务收费属于物业管理活动的一部分，对物业管理当事人的利益有着重大影响，《条例》规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级以上房地产行政主管部门进行物业服务收费的监督检查。
本条规定具有很强的针对性。物业收费问题与人民群众的切身利益相关，是物业管理中的核心问题，也是业主投诉的热点问题。越权定价、擅自提高收费标准、擅自设立收费项目乱收费用、不按规定实行明码标价、提供服务质价不符、只收费不服务或多收费少服务等是业主反映最多的物业管理企业的价格违法行为。
物业服务收费，属于经营性收费范畴。按照《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并区别不同物业的性质和特点，按照物业服务收费办法由业主和物业管理企业协商确定。一般而言，对物业服务收费进行监督检查的重点，是涉及老百姓日常生活的普通住宅的物业服务收费。
按照价格法规定，价格主管部门进行价格监督检查时，可以行使下列职权:1.询问当事人或者有关人员，并要求其提供证明材料和与价格违法行为有关的其他资料;2.查询、复制与价格违法行为有关的账簿、单据、凭证、文件及其他资料，核对与价格违法行为有关的银行资料;3.检查与价格违法行为有关的财物，必要时可以责令当事人暂停相关营业;4.在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，可以依法先行登记保存，当事人或者有关人员不得转移、隐匿或者销毁。物业管理企业作为经营者，在接受政府价格主管部门的监督检查时，应当如实提供价格监督检查所必需的账簿、单据、凭证、文件及其他资料。任何单位和个人均有权对物业管理企业的价格违法行为进行举报。

第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
【释义】本条是关于特约服务的规定。
物业服务合同与其他民事合同相比，具有特殊性。物业服务合同的标的是物业管理企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务殊元二至。然而，正是由于每个业主都是独立的民事主体，情况各异。在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免会发生不同他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子。于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求O而在张先生所在物业管理区域内，并非每一个业主均有这种需求。因此，这一需求无法通过业主大会与物业管理企业订立的物业服务合同解决。如果张先生需要物业管理企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业管理企业就该事项订立协议。物业管理企业是一个营利性法人，因此，其提供物业服务合同之外的服务项目，通常为有偿服务。接受服务的业主需要支付一定的服务报酬。
本条规定是从物业管理企业角度出发来规定特约服务的。理解本条规定，需注意以下几点:
1.特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业管理企业的法定义务。按照本条规定物业管理企业"可以"而不是"应当"提供特约服务。这是因为物业管理是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供物业服务的。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强制要求物业管理企业提供，即使支付报酬也于法无据。当然，提供特约服务往往对业主和物业管理企业均有好处。对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量；对物业管理企业而言，可以提供企业的亲和力和业主的认同感，同时获得一定的经济利益。因此，虽然提供特殊服务不是物业管理企业的义务，但对于业主提出的特约服务要求，有条件的物业管理企业应当尽可能的满足；实在没有条件的，应当予以说明，并帮助业主解决问题。
2.特约服务事项需由特定的业主和物业管理企业进行约定。特殊服务项目，在前提物业合同和物业服务合同中是没有约定的。需要物业管理企业提供物业服务合同约定内容之外的服务项目的业主，需与物业管理企业就特需服务事项之外另行约定。换言之，需在物业服务合同之外另行订立一个合同O该合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。
3.特约服务是一种有偿服务。有偿服务意味着接收服务者需为其接收的服务支付对价――服务报酬。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。当然，一些物业管理企业出于经营策略、为业主提供方便等方面的考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但特约服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。

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