《物业管理条例释义》

【释义】本条是关于物业投诉制度的规定。
物业管理涉及面广，与老百姓的生活息息相关。在物业管理活动中，出于不同的利益诉求，业主、业主大会、物业使用人和物业管理服务企业之间可能产生纠纷。处理好这类纠纷，对于维护正常的社会秩序，保持社会稳定，具有积极的意义。房地产行政主管部门作为物业管理活动的监督管理部门，有责任及时处理物业管理活动当事人之间的投诉。投诉内容在本部门职责范围内的，房地产管理部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实，并应当在合理时间内将处理意见回复投诉人；投诉内容涉及其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。在实践中，物业当事人的投诉内容可能范围很广，有些投诉内容可能超出房地产行政管理部门的职责范围。例如，某业主向房地产行政主管部门投诉相邻业主违反规划盖房，要求予以拆除，而按照当地政府规定的部门职责分工，违章建筑应当由规划行政主管部门予以确认并申请人民法院拆除。对业主的这一投诉，房地产行政主管部门实质上是无权处理的，只能转由规划部门处理。
本条是一条原则性的规定，各地可以根据实际情况做出具体规定。

第五章 物业的使用与维护
本章共7条，对物业的使用与维护制度作了明确规定。
在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题；占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；房屋装饰装修问题；建立住房专项维修资金制度问题；利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；存在安全隐患，危及公共利益及他人合 法权益的物业的维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主、甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既是物业使用和维护过程中的平常事，又是事关社会稳定和居民生命财产安全的大事。
针对实践中物业管理企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。
针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条对业主、物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。同时，《条例》第五十二条规定供水、供电等单位及时恢复临时占用、控掘的道路和场地原状的义务。
为了明确物业的维修、养护责任，避免不必要的纷争，《条123例》第五十二条明确了供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。
在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业管理企业之间的告知义务。
物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要相应的资金。对于群体型的住宅物业而言，未雨绸缪，筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。
物业的共用部位、共用设施设备可能被用于经营，也可能产生收益。为了规范此类经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。
为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业管理企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。
本章规定对于规范业主、物业管理企业以及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
【释义】本条是关于物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的规定。
本条共两款：第一款确立了物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途的原则；第二款是第一款规定的补充，规定了第一款所定原则的例外情形，并分不同情形设置了不同的程序。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，因而原则上不能改变用途。例如，城郊某住宅小区内按照规划建设了一座小学，用来满足小区业主子女人学的需要。如果改变该学校的用途，小区业主只能送子女去别的很远的学校就学，这无疑将给业主的生活与工作带来极大的不便，也可能有悖于业主当初购房的初衷。因为业主当初购房，很可能就是因为考虑到小区荷学校，自家孩子上学方便。
本条第二款的规定有两层含义：一是在特定情况下物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施可以改变用途，二是公共建筑和共用设施改变用途时应当遵循相应的程序。第二款并没有具体规定什么条件下能够改变公共建筑和共用设施用途，而只是原则性的规定业主依法确需时可以申请改变，物业管理企业确需时可以提请业主大会启动申请改变程序。改变用途的程序是第二款规定的重点。按照该款规定，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他法律法规已有相应规范，因此《条例》只是强调业主应当依法去办理有关手续。例如，根据《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在做出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。涉及大型公共文化体育设施的，上一级人民政府在批准前，应当举行听证会，听取公众意见。

第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
【释义】本条是关于物业管理区域内道路、场地设施维护的规定。
本条规定的目的主要有两方面：一是防止私自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，影响小区正常的交通秩序、环境卫生等；二是建立规范的占用、挖掘道路、场地的管理程序。
道路、场地是物业管理区域内不可缺少的共用设施。现实中由于个别业主、物业管理企业私自占用、挖掘道路场地，不仅影响小区交通秩序、污染环境卫生等，甚至造成断气、断电、断水等严重事故的发生，侵犯了小区内大多数业主的合法权益。因此，本条第一款首先规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
按照本条第二款规定，由于物业管理区域内物业维修、管线检修、道路修整等客观需要或公共利益需要，可以占用、挖掘道路、场地，但是需经业主委员会和物业管理企业同意。业主委员会作为业主大会的执行机构，物业管理企业旨在维护全体业主合法权益，二者应当承担起对业主确需临时占用、挖掘道路、场地行为的监督工作。物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

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