《物业管理条例释义》

随着房改的不断深入和住房专项维修资金制度的不断发展,有必要对从公有住房售房款中提取的维修资金的性质予以调整，以解决所有权与使用权不一致的问题，切实保护购房人的合法权益。所以《条例》明确作出了"住房专项维修资金属于业主所有"的规定。下一步，配套办法将对此做出相应的规定。
需要指出的是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规定。
本条第三款是关于专项维修资金收取、使用、管理办法的规定。《条例》并没有就住房专项维修资金的收取、使用和管理做出具体规定，而是在规定总的原则之后，授权国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定相应的办法。

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
【释义】本条是关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定。
规定本条的目的有三方面：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如，在业主窗户下设置霓红灯广告，就可能会影响业主的休息。这里的相关业主，主要是指直接受到经营行为影响的业主。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业管理企业的同意是由物业管理企业的服务性质和服务内容决定的。物业管理企业是由全体业主选聘的，承担物业管理区域内的具体管理服务任务。因此，物业管理企业要从维护全体业主合法利益和有利于实施更好的物业管理服务的角度出发，发挥其对物业管理事项、物业管理区域全面情况比较熟悉和具有一定的技术、经营经验的特长，全面分析考虑利用共用部位、共用设施设备经营是否安全可行并符合全体业主的合法权益。当然，物业管理企业不得借机实现企业的私人经济利益或者达到自己的目标。
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋的养老金由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。同时，为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，本条规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用
需要说明的是，利用共用部位、共用设施设备经营的前提是必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
【释义】本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定。
规定本条的目的有二：一是确定存在安全隐患物业的责任人的维修养护责任和相关业主的配合义务，二是规定责任人不履行维修养护义务时可采取的维修养护方法。
本条所指的物业安全隐患主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。
由于物业，如房屋类物业，多属群体式类型，结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业的局部安全隐患不仅会影响到产权人、使用人自身的安全和正常使用，还会影响到相邻业主(居民),甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用，即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，明确物业安全隐患的维修养护责任，加强对物业安全隐患的及时维修养护非常重要。
本条所说的责任人主要是指房屋的产权人或者是按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊.原因形成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。
实践中，物业安全隐患主要体现为房屋使用安全隐患。影响房屋使用安全的因素很多，既有自然损毁，如超期使用、水灾、地震、地质变动、白蚁危害等引起的安全隐患，也有人为损坏，如房屋装饰装修、相邻地段的施工、拆迁等造成的房屋安全隐患。为了加强对房屋安全使用的管理, 1989年以来，建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋白蚁防治管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》等部门规章及相关文件，均对涉及到房屋安全使用的相关维修养护责任予以规定，其核心都是保障房屋安全使用，切实维护房屋产权人、使用人及相邻居民、物业管理区域内全体居民的生命、财产安全等合法权益。根据这些规定，除有特殊约定和规定外，房屋的维修养护责任主要由房屋产权人或使用人承担，房屋安全隐患主要采取产权人自查自报的方式。
在这些规定的基础上，本条首先明确规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。同时，由于物业结构整体性、系统性的特点，对物业某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻居民甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况，需要这些业主的配合。为了保障及时做好存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作，本条明确规定有关业主应当对维修养护工作给予配合。
此外，考虑到相关责任人无法或者不愿履行维修养护义务的特殊情形，为了确保物业管理区域内全体业主的公共利益及他人合法权益，及时对安全隐患实施维修养护，本条提出经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。这样规定既是发挥全体业主的民主决策、鼓励物业管理企业积极采取措施、及时实施维修养护工作的需要，也是充分保障物业管理企业合法权益的需要。

第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【释义】本条是建设单位擅自处分业主对于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权时所应承担的法律责任。
《条例》第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，是一种严重的民事侵权行为，在物业管理领域，由于涉及到物业管理区域内的众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚。
一、本条涉及的违法行为是:建设单位擅自处分业主对物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权
物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权按照法律法规的规定或者建设单位与购房人签订的购房合同的约定属于业主共同所有，应当由业主共同行使所有权或者使用权，对于业主的这一部分财产权利，建设单位不得侵犯。对于业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备，其处分只能由全体共同所有人或者共同使用权人决定。

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