《物业管理条例释义》

( 五 ) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度为了保障业主和物业管理企业的物业管理活动规范进行,物业管理保证和谐的物业管理秩序的形成,业主大会有权,也有必要制定、修改一些物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。如房屋的定期维修制度;设施设备管理规定;绿化环境卫生管理规定;住宅装修管理规定;车辆交通方面的一些规定;消防方面的一些规定;物业服务费用分摊及缴交管理规定;等等。当然,这种规章制度的制定和修改,有些是物业管理企业在业主大会的授权之下做出的。
( 六 ) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责除了以上职责外,业主大会还应当履行法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如监督共用设施设备、公共场地的使用和维护;对业主、物业使用人违反业主公约的行为,依照公约的规定进行处理;昕取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告,并监督其实施;配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选 聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
[ 释义 ] 本条是对业主大会会议的召开形式和条件、业主大会作出决定的方式、决定的法律效力的规定。
第一款首先规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但是,在业主人数较多的情况下,受时间、场地等因素的限制,召开全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性。这时可以考虑其他的会议召开形式,如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式,不一定是开会集体讨论,这样会更有利于业主行使参加业主大会会议的权利。
第一款还对业主大会会议召开的条件作了规定。业主大会作出的决定要代表和维护全体业主的共同利益,如果参加业主大会会议的业主所代表的物权份额太少,就体现不出广大业主的意志,达不到召开业主大会会议的效果。因此要求,不管业主大会会议采取何种形式召开,必须有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加,业主大会会议才可召开。
第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。召开业主大会会议时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决定,但是,由于业主可能因故不能亲自参加业主大会会议时,应当允许业主委托代理人参加业主大会会议。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利,视同业主本人行使权利。
第三款规定了业主大会作出决定的方式。为了保障业主大会有关决定能够真正地代表全体业主的整体利益,避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情况发生,本款对业主大会决定的通过作出了最低投票权数的限制。根据业主大会作出决定的事项性质的不同,表现为两种不同的作出决定的方式 :
1. 普通多数决定方式,即业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。对于一般常规性的物业管理事项决定的通过可以采取此方式。
2. 特别多数决定方式 , 即业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业。专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。因为以上特别议事关系到全体业主重大的共同利益,为了保证决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业 主的支持,会议的决定须经全体业主中拥有2/3以上投票权的通过才能生效实施。 2/3 以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同意志与共同利益。
第四款 规定了业主大会决定的法律效力。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,它通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域,对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20% 以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
[ 释义 ] 本条是对业主大会会议制度的规定。
第一款规定了业主大会会议的两种类型。一种是定期会议,由业主委员会按照业主大会议事规则的规定在固定时期或者日期组织召开;一种是临时会议,一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时,由业主委员会临时召集。
第二款分别规定了业主大会应当召开定期会议和临时会议的情况。本款并没有硬性规定必须定期会议召开的时间与次数 , 而是规定按照由业主大会议事规则规定召开,这样更符合实际情况和符合业主意愿。召开业主大会临时会议的条件,规定为经 20% 以上的业主提议应当及时召开,这种情况一般发生在有重大 事故或者紧急事件需要及时处理时,或者业主公约中规定的召开业主大会临时会议情况发生。业主大会临时大会会议的组织者也由业主委员会承担。

第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议 , 应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
[释义]本条是对召开业主大会会议的会前通知、告知和会议记录制度的规定。
第一款明确规定了召开业主大会会前通知的时间。由手业主 大会会议是业主行使权利的重要途径,因此召开业主大会会议的时间、地点、内容等事项应当提前在物业管理小区内公告或者将会议通知等材料送达全体业主。为了使全体业主都有足够的时间了解会议的情况并作好参加会议的准备,本条规定召开业主大会 会议应该提前 15 日通知。
第二款是关于召开业主大会会议应当向居民委员会告知的规定。居民委员会是基层群众性自治组织,在社区内行使自治管理职能,带有比较明显的社会公共性的色彰。在住宅小区内,物业管理是社区建设中社区服务的主要实现方式,从便于居民委员会对业主大会的相关工作进行指导和监督,促进两者相互配合、相互协助的角度出发,应当建立两者间必要的沟通机制。因此,本条规定,在住宅小区内召开业主大会会议,应当告知相关的居民委员会。之所以是相关居民委员会,是因为业主大会与居民委员会之间,不是简单的一一对应的关系,一个物业管理区域只有一个业主大会,但完全可能有两个以上的居民委员会,只要是相关的居民委员会,业主大会召开会议都应当告知。非住宅小区的物业管理区域由于一般不涉及居民社区事务,是否告知居民委员会,《条例》不做要求。
第三款是关于业主大会会议记录制度的规定。由于在业主大会会议上讨论的是物业管理区域内有关物业管理的各种事项,广大与会业主要就此发表意见并进行技票表决,决定的结果关系到全体业主的共同利益。因此,为了保证会议的民主和公正,业主大会会议的召开过程和业主们发表的意见应当以书面形式作详细 真实的记录,并形成业主大会开展工作的重要档案材料。这样做既便于业主对业主大会进行监督,又便于将来可能发生有关争议或者纠纷时有案可查。做好业主大会会议记录的职责由业主委员会来承担。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构 , 履行下列职责 :
（一） 召集业主大会会议 , 报告物业管理的实施情况;
（二） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 , 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

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