《物业管理条例释义》

为了防止业主、物业管理企业借维修物业之机或者以公共利益之名，出于私利原因长期占用、挖掘道路、场地或者在使用完毕后草草处理，影响广大业主的正常使用，本条第三款明确规定，业主、物业管理企业应当将临时占用、控掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当侬法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
【释义】本条共两款：第一款是关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任的规定；第二款是关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修养护而临时占用、挖掘道路、场地后，应当恢复原状义务的规定。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担是一个存有争议的问题。在物业管理实践中，业主或者供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担相关维修养护责任的做法都有。为此，本条明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修、养护物业管理区域内相关管线和设施设备时，有可能需要临时占用、挖掘道路、场地。为了切实维护全体业主的合法权益，本条第二款明确规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条 业主需要重新装修房屋的，就当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
【释义】本条是物业管理区域内关于房屋装饰装修的规定。
本条规定旨在规范房屋装饰装修行为。随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有房屋的比例越来越高，相应的房屋装修活动日益普遍，规模不断扩大。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。
本条共两款：第一款规定了业主装饰装修房屋前对物业管理企业的告知义务，第二款规定了物业管理企业对业主的告知义务。
装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。例如，装修噪音可能会影响相邻业主的生活和休息、破坏房屋承重结构的装修行为会对其他业主的人身和财产安全构成威胁、不及时清运装修垃圾会破坏小区环境等。同时，物业管理企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。鉴于此，《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。
业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为λ并应该尽到合理的注意义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解，对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项并不一定都清楚。条例规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一者可以帮助业主更好地装饰装修房屋；二者可以起到预防作用，避免出现违法装修或者装修扰民的情况。

第五十四 条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
【释义】本条是关于住房专项维修资金制度的规定。
随着我国经济持续快速发展和住房制度改革不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先缴纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。
本条共三款。第一款是关于住房专项维修资金缴交范围的规定。这里所谓缴交范围，是指哪些物业的业主应当交纳住房专项维修资金。根据本款规定，三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。第一类是住宅物业的业主，第二类是住宅小区内的非住宅物业的业主，第三类是与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。第二类和第三类物业的业主之所以也要交纳住房专项维修资金，是因为这两类物业与住宅物业之间有着不可分的关系。住宅小区内非住宅物业的业主和住宅物业的业主均需对小区内物业共用部位、共用设施设备的维护承担相应的责任，故住宅小区内的非住宅物业的业主也需交纳专项维修资金。与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，与住宅楼之间有着共用部位，还可能有共用设施设备，故该非住宅物业的业主也需交纳住房专项维修资金。
根据第一款规定，住房专项维修资金应当由业主交纳，这与目前有些地方的做法可能存在一定的差异。在制定《条例》过程中，各方面一致认为，住房专项维修基金制度作为一项房屋维修管理方面的基本制度，与业主的居住权益密切相关，应该有一个统一的、明确的规定。因此，《条例》明确规定由业主交纳住房专项维修资金。
本条第二款是关于住房专项维修资金的权属和用途的规定。根据本款规定，住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
根据建设部和财政部1998年11月联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》(建住房[1998]213号，以下简称213号文件)的规定，商品住房和公有住房出售后(房改房，以下同)都应当建立专项维修资金。商品住房的维修基金全部由购房人交纳，购房人应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。公有住房售后的维修资金来源于两部分。售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分资金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收人。
213号文件关于维修资金权属的规定与本条第二款的规定并不完全一致。根据调查，相对商品住房维修基金而言，公有住房售后维修资金目前存在两方面的突出问题：一是应该从售房款中提取的维修资金没有提取，或者提取了但在代管过程中被挪用；二是售房款已被原售房单位挪用或使用，提取维修资金没有着落。产生这些问题的原因与这部分公有住房售后维修资金的权属有很大关系。213号文件规定，从公有住房售房款中提取的维修基金，属售房单位所有，但这些费用又必须用于已出售给个人的房屋的维修，所有人与使用人不一致，易造成作为所有人的售房单位不按照规定用途使用维修基金。

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