《物业管理条例释义》

1. 物业管理用房应该在物业管理区域内。这样才有利于物业管理企业实施管理。
2. 物业管理用房要有必要的面积。建设单位要提供必要面积的管理用房,避免面积数额不足而导致开展有关物业管理活动的困难。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担物业的保修责任。
{ 释义 } 本条是对建设单位的物业保修责任的规定。
物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理,但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内,在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。1998 年《城市房地产开发经营管理条例》第 16 条明确规定:"房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。"为了区别物业管理企业和建设单位对物业的维修的不同责任,本条在此进一步明确建设单位对物业的保修责任,保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担,保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
为了保障住房消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理 ,1998 年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定》,要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅出售后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》明示所委托的单位。根据该第 5 条、第 6 条的规定,物业的地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下物业各部位、部件的保修范围和保修期限( 从建设单位将竣工验收的物业交付用户使用之日起计算的最低法定期限)为:屋面防水 3 年;墙面、厨房和卫生间地面、地下 室、管道渗漏 1 年;墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年; 地面空鼓开裂、面积起纱1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞 2 个月;供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期;卫生洁具1 年; 灯具、电器开关 6 个月。其他部位的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。房地产开发企业可以自行延长上述保修期限。但是,根据该规定的第 7 条、第 12 条 , 用户验收商品住宅后自行添置、改动的设施、设备 , 由用户自行承担维修责任。 用户违反《住宅使用说明书》的合理使用提示,使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,建设单位不承担保修责任。由上述原因引起的房屋质量受损和其他用户损失,由责任人承担相应责任。

第四章物业管理服务
本章共十八条,旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。
一、为了加强对物业管理企业的管理,规范其经营行为,《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质,并确立了物业管理企业资质管理制度。
二、为了规范物业管理从业人员的行为,《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。
三、为了解决多家管理问题,《条例》第二十四条规定了一个物业管理区域一家管理的原则,同时,《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的委托管理。
四、为了规范合同的订立和履行,引导当事人明确各自权利义务,《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同,并规定了物业管理活动应当约定的内容。
五、为了明确物业管理企业的义务和责任,《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的,应当承担相应的法律责任。
六、为了解决物业交接过程中纠纷,《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时,应当与物业管理企业办理承接验收手续,以防患于未然;同时,《条例》第三十九条规定,新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作,以做到进退有序,避免不必要的纷争。
七、为了给物业管理的实施提供基础性条件,《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。
八、为了规范物业服务收费行为,《条例》第四十一条明确规定区分不同类型物业确定物业服务费用;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人,第四十三条强调有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对特约服务费用作了规定。
九、为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间的责任问题,《条例》第四十五条规定,此类单位应当向最终用户收取费用,由物业管理企业代收的,不得收取额外费用。
十、为了维护好物业管理区域内的公共秩序,《条例》第四十六条规定对业主的违法行为,物业管理企业应当予以制止,并及时报告有关行政主管部门,有关主管部门应当依法及时予以制止或者处理;第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的义务,要求物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定,同时明确规定保安人员不得侵害业主的合法权益。
十一、为了规范物业使用人的行为,《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。
十二、为了解决物业管理活动中的纠纷,《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度,要求主管部门及时处理投诉,化解矛盾。
本章对物业管理实践中出现的一些问题,如物业管理企业无法独立承担民事责任问题、物业服务乱收费问题、物业保安超越职权问题、物业管理企业的责任问题等,有针对性的作了具体规定。理解本章的各条规定,有利于理顺物业管理当事人的相互关系,促进物业管理活动的顺利进行。

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
【释义】本条是关于物业管理企业的性质、地位和资质的规定。
第一款是关于物业管理企业性质、地位的规定。
物业管理企业为业主提供物业服务,是一种以营利为目的经济组织。我国的物业管理起步较晚。在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者单位统一建设,以实物方式分配给城市居民居住使用,住房产权属于政府或者单位所有,居民仅支付极少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立专门的房屋管理机构负责维修养护;单位建造的自管公房,由单位内部成立的房屋管理机构负责维修养护。由于租金水平远远低于维修管理所需费用,回收的租金不能维持房屋的维修，不足部分费用只能由政府或者单位负担,为此,国家和单位背负着维修费补贴的沉重包袱。由于维修资金的缺乏,大量公房得不到及时维缮而成为危房,危及住户的居住安全。同时,由于对住宅区疏于管理,公用设备、设施损坏严重,环境脏、乱、差，影响正常居住。1980年以来,国家逐步推行城镇住房制度改革。一方面取消住房的实物分配,鼓励职工到房地产市场购买住房。另一方面,政府和单位将原有住房以优惠的价格向住户出售,并鼓励居民将已购公有住房到房地产市场出售换购新的住房。随着住房制度改革的步步深化,个人拥有住房的比例日益增加,住房产权多元化格局基本形成。
随着住房产权主体的多元化和房地产开发经营活动的发展,住房产权人对物业服务的要求越来越高,以房管所及单位房管处(科)为中心的公房维修管理体制已经完全不能适应形势的变化,已经不能满足产权人的要求。于是,房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业管理企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时,按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上,社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立,并在全国迅速发展。
在实践中,从事物业管理活动的企业,有的具有独立法人资格,如按照公司法组建的物业管理公司;有的不具备法人资格,如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构;有的名义上具有法人资格,实质上不能独立的行使权利和承担责任,如一些房地产开发商设立的子公司。

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