《物业管理条例释义》

（四） 监督业主公约的实施 ;
（五） 业主大会赋予的其他职责。
[释义] 本条是对业主委员会性质与职责的规定。
本条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构,从而建立了一种业主大会和业主委员会并存,业主决策机构和执行机构分离的管理模式。这种模式有别于过去多数地方实行的单纯的业主委员会制度。在单纯的业主委员会制度下,业主大会只是名义上的权力机构,业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身, 由于少数业主甚至个别人控制物业管理的决定权,同时缺乏必要 的监督机制 , 少数人甚至个别人意志凌驾于广大业主意志之上,容易发生侵害大多数业主合法权益的情况,导致矛盾产生。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。本条规定了业主委员会的主要职责 :
( 一 ) 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
除了首次业主大会会议外,业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理,因此,业主委员会应当定期召集业主大会会议,将有关物业管理事 项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。
( 二 ) 代表业主
与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主大会享有选聘物业管理企业的权利,但业主大会的成员是全体业主,不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上,物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后,应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。
( 三 ) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业雇行物业服务合同
业主对业主委员会的工作享有监督权,并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用,不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁,应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议,并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业,以提高物业管理水平。业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后,作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责;等等。在履行监督
职责的同时,业主委员会有义务协助物业管理企业的工作,尽可能地为其工作提供方便,协调物业管理企业和业主之间的关系,帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。
( 四 ) 监督业主公约的实施
业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督,一旦有业主不遵守业主公约的规定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正,并依照业主公约的规定进行处理。
( 五 ) 业主大会赋予的其他职责
除了以上法定职责外,业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录地保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主与物业管理企业之间纠 纷的调解;等等。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
[ 释义 ] 本条是对业主委员会备案制度、业主委员会委员、主任、副主任资格的规定。
第一款规定了业主委员会备案制度。业主委员会是业主大会的执行机构,一经业主大会会议选举产生,就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。因此,本款规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案的一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。
目前,在我国一些地方的物业管理法规中,规定业主委员会实行登记制度,即业主委员会成立后要到房地产行政主管部门进行登记审核。这样做的目的是强化对业主委员会的管理,但在实践中存在许多的问题:首先,政府房地产行政主管部门缺少足够的精力和时间对业主委员会进行实质性的审核,难以起到登记的效果,其次,登记审核容易造成政府对业主委员会的成立与运作进行一些不正当的干预,而且业主委员会是业主自律的一种形式,政府不宜干预过多,介入太深。政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上,以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。因此,本条明确对业主委员会的成立实行备案制度,区别于审批制度。为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去,本条对业主委员会备案的时间作了限定,规定备案的时间为自选举产生之日起 30 日内。
第二款规定了业主委员会委员的条件。业主委员会的各项任务最终要依靠其委员来具体执行,因此业主委员会委员的素质高低直接关系到业主大会的决定能否顺利或者高质量地完成。实践中,有一些业主委员会委员素质不高,做出损害广大业主利益的事情,增加了物业管理纠纷,不利于物业管理活动的正常开展。因此, 很有必要对业主委员会委员条件作出规定,以便被业主大会会议选举出来的业主委员会委员能够真正代表广大业主的利益。一般来说,业主委员会委员应当符合以下条件 :
1. 热心公益事业。业主委员会的工作内容和全体业主的共同事务往往有很大关系,涉及业主共同利益,业主委员会委员的工作更多的是为全体业主服务。很多业主委员会委员有自己的本职工作,进行业主委员会的工作往往是在本职工作之外进行的,而且很多没有报酬,没有很强的公益心和奉献精神,是很难胜任的。因此,业主委员会委员一定要由热心公益事业,乐于为大家服务的业主担任。
2. 责任心强。根据业主大会议事规则的约定,业主委员会一般有一定的任期,在任期内需要技人一定的精力,工作内容琐碎,只有具有很强的责任意识,业主委员会委员才能克服困难履行职责。
3. 具有一定的组织能力。物业管理活动中的各种关系复杂,业主委员会委员面对的是物业管理区域内的全体业主,难免会出现许多矛盾与纠纷,因此,需要业主委员会委员具有一定的组织管理协调能力,才能将各项工作做好。
第三款规定了业主委员会主任、副主任的产生。业主大会选举产生业主委员会,业主委员会由一定数额的委员组成。业主委员会的主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者,他们均由业主大会选举出来的业主委员会委员自行推选产生,这样可以增强业主委员会主任、副主任在业主委员会中的公信力,有利于其 组织业主委员会的各项活动。

第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理 , 业主的共同利益 , 业主应当履行的义务 , 违反公约应当承担的责 任等事项侬法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
[释义] 本条是对业主公约的内容和法律效力的规定。业主公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内叫业使用维护时涉及业主共同利益事项的。全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺,作为业主自我管理的一种重要形式和手段,要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充,是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序,必须充分认识到业主公约起到的重要作用。

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