物业入伙办理业主收楼手续全过程实务指南

二、本大厦内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出人证》进出制度,各施工队还必须加强内部管理,不得使用三元人员,政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。
三、装修施工时间:每天施工时间为8:00~12:00,14:00~18:00。超时施工,管理处有权现令责令停工,扣留或没收工具;如需延长施工工期必须向管理处申报。
四、施工队在取得进入本小区施工资格并接到工程后需办理以下手续:
1.交纳施工押金1000元;
2.办理装修施工许可证,每份交纳工本费20元;
3.办理施工人员出入证,每位施工人员需交一寸免冠相片两张;办理一个交纳工本费元。
五、施工人员只能在"装修施工许可证"指定的现场作业,不得乱窜场地,违者每人每次罚款100元;更不得私下再接工程而不办手续,违者除补交有关费用外,每队每次罚1000元。
六、施工过程中要注意垃圾装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。
七、施工队应绝对按《家庭居室装饰装修管理》、《×××湾装修管理规定》之附件二和《×××湾消防管理规定》执行。
八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时应交回进场"装修施工许可证"和"出人证",如丢失"装修施工许可证"罚款500元,丢失"出入证"者每证罚款100元。
九、每项工程验收后,经一个月再复验,确定无质量问题和其他违章现象时,可退回施工押金。
附件二 违章装修项目及处罚办法
一、业主(用户)装修动工前未办理申报审批手续的,除应补办审报手续外,罚款1000元。
二、施工队进场前未办理登记、审查手续的,除应补办手续外,罚款2000元。
三、实际装修内容与装修申报内容不符的,除应根据实际情况纠正外,每项罚款100~500元。
四、拆改房屋结构未经管理处审批的,除应恢复原状外,罚款500~2000元。
五、擅自拆改和部分破踩原户墙、柱、梁、楼板的,除应恢复原状及加强承重外,罚款1000~5000元。
六、私自增加电气线路负荷、改变走向或擅自改动上、下水管道的,除应根据实际情况纠正外,并按《大厦安全用电、用水管理规定》进行处罚。
七、施工中违反安全用电、用水规定的,除应纠正及赔偿外,每项罚款200~500元。
八、凿除楼面、地面层的,除应进行加固处理外,罚款1000~2000元。
九、改变门窗、型号、规格的,除应恢复原状外,罚款500元。
十、改变外墙装饰的,除应恢复原状外,罚款1000元。
十一、楼、地面、墙增设厚度超过10毫米的地砖,花岗岩以及其他超重材料的,除应采取纠正措施外,罚款500元;在外墙和玻璃上打洞的,除应恢复原状外,罚款20000元。
十二、未经批准封闭、占用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯、厅间墙壁的,除应按《大厦招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定》办理外,罚款2000~5000元。
十三、擅自安装进户防盗门,除按统一规定处理外,罚款200元。
十四、擅自在窗外安装网、罩、牌及任何物件的,除拆除并恢复原状外,罚款500~1000元。
十五、擅自拆除地漏网盖和向地漏倾倒渣物的,除清理通畅,修复损坏外,罚款500~1000元。
十六、装修环境不整洁、乱堆乱放装修材料、装修垃圾的,罚款200~500元并及时清理。
十七、造成上、下水渗漏和阻塞的,除清理通外,罚款300~500元。
十八、防火作业未办理手续的,按有关消防规定处罚。
十九、搞工现场借用自炉.煤气,以茂吸烟的.榕右类消防规定处罚。
二十、使用超量或少量可燃材料未作阻燃处理的,按有关消防规定处理。
二十一、使用可燃或有毒及刺激性气雾材料,未派警戒和向公共走道排放的,按有关消防规定处理。
二十二、动用和移动消防设施的,按有关消防规定处理。
对违反者，管理处将扣押保证金，同时按管理规定进行处罚。

钥匙管理规定
【相合解说】
制定钥匙管理规定是为了规范大厦和小区的钥匙的使用和保护.维护公司和业主的利益。
【范例参考】
钥匙管理规定
一、钥匙分类
1.业主(住户)钥匙。
2.公共门窗钥匙。
3.设备房钥匙。
二、钥匙保管
1.管理处接管大厦钥匙后,安排人员专职管理钥匙,无工作需要任何人不得以私人名义借出,借出时须严格办理登记手续。
2.标识,将钥匙分类,先将钥匙按每套房,公共门窗按楼层,设备房按设备分门别类,然后用钥匙扣或细绳分别挂在一起.将分类的钥匙贴上标签,在标签纸上写明楼号、房号或设备房名称,业主(住户)的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙等四类,均应贴标签标识。
3.制作业主(住户)钥匙挂放牌,一般采用5cm以上夹板制作钥匙挂放牌,在夹板上划出若干相等的方格,在方格内标明楼层和房号、栋号用醒目的颜色(红色)笔直接标在每层层首,并将层与层之间也用不同于划方格的颜色笔划分开,每方格代表一户,在每方格内钉一铁钉,将该户的钥匙挂在此方格内,挂放顺序按楼层房号要求一目了然。
4.制作公共门窗,设施设备房钥匙牌,采用断面为三角形的铝合金型材,将同类钥匙挂在同一铝牌上,制作钥匙挂入箱,将公共门窗设备房钥匙分类挂放,在钥匙箱上相应贴标识。
业主入住作业程序与办法
【概念解说】
业主人住作业程序与办法是制定给业主及管理人员知悉和使用的,其目的是规范对业主的管理并使业主知悉入住应遵守的一些要求和规定。
【范例参考】
广州××花园业主入住作业程序及办法
一、入住流程图
验证--资料发放--交费--钥匙发放--验房
二、验证
1.商品房入住通知单原件和购房合同;
2.业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件各一分;
3.业主及家庭成员每人二张(一张存档,一张办理出人证)。
三、资料发放与保管
1.发给业主保存的资料:
A.件户手册
B.业主公约
C.《广州市住宅装修管理规定》
D.广州××花园室内装修管理规定
E.用电管理规定
F.安装空调管理规定(附空调平面示意图)
G.收费项目一览表
2.发给业主填写并需返回管理处的资料；
A.业主公约，经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B.业主家庭情况登记表,即日填写返回管理处;
c.装修申请表:业主申请装修时填写,并返原件给管理处存档;管理处按业主的栋号和房号进行建档编号,档案中应包括的内容:
A.业主入住通知单
B.入住验房表
c.业主家庭情况登记表
D.装修申请表
四、交费
1.管理服务费(按广州市物价局规定180元/平方米/月,指建筑面积)以商品房入住通知单上发出的日期为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费,当月15日以后计收半月管理服务费。
2.水、电运转基金(按每户400元计收)。
3.设备维修基金
4.有线电视安装费（初装费每户300元）市有线电视每月维护费14元，省有线电视每月维护费17元。
5.可视对讲系统（按每户1200元计收）。
6.购置垃圾筒费(按每户20元计收)。垃圾筒每层2个,后楼梯两边各设1个。 
7.制作住户卡费用每人20元。
五、钥匙发放
1.凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙。
2.凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取电子对讲门钥匙。
3.凭管理服务费发票到钥匙房签名领取信箱钥匙。
小区设施、服务、管理介绍
【概念解说】
业主在收楼时,物业管理公司应向业主书面介绍小区各种管理及服务,以便业主知悉。
【范例参考】
一、电梯
1.每座楼宇内设置高级客运电梯一部。
2.客用电梯只供业主/用户及访客使用,严格运送物品。
3.敬请业主/用户/访客爱护电梯,保持电梯内清洁,禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。
4.在使用电梯过程中严禁装载超长超重物品。
5.在使用电梯过程中遇有问题或异常故障时,请立即通知本小区物业管理处,以便对电梯采取必要的维修及处理。

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