物业入伙办理业主收楼手续全过程实务指南

14.有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任,对方不维修的,可要求物业管理公司代为维修养护,并按规定分摊维修费用。
(二)业主的义务
1.在使用、经营、转让其名下物业时,应遵守有关法律、法规和政策规定。
2.在使用住宽区物业时,应当遵守下列规定:
(1)未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途。
(2)不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台层面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
(3)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外。
(4)不得利用房屋从事危害公区利益的活动。
(5)不得侵害他人的正当权益。
3.业主如需将其住宅装修,必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》,并填写装修申请表,报物业管理公司审查批准后方可施工,接受物业管理公司管理、监督。
4.房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至前一个阀门部分用户负责维修养护。
5.凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的,按规定应由业主单独或联合修缮的.业主府及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会授权物业管理公司修缮的,其费用由业主承担。
6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好,不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品垃圾,不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备。
7.在住宅区不得有下列行为 1)践踏、占有绿化地。
(2)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能。
(3)乱抛垃圾、杂物。
(4)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。
(5)损坏、涂划园林艺术雕塑。
(6)聚众喧闹。
(7)随意停放车辆和鸣喇叭。
(8)发出超过规定标准的噪音。
(9)排放有毒有害物质。
(10)经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或业主正常生活秩序的行为。  
(11)妨碍他人合法使用设施及公共场所(地)。
(12)法律、法规及市政府的规定禁止的其他行为。8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后,在合理时间内(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为,业主应提供方便,不得拒绝或阻挠。
9.按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。
10.业主应同时遵守下列城市管理法规、规定,并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理及处罚:
(1)深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则。
(2)深圳市公共卫生管理条例。
(3)深圳市园林绿化管理条例。
(4)深圳市环境噪音管理暂行规定。
(5)深圳经济特区房屋租赁管理规定。
(6)深圳市消防管理暂行规定。
(7)深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。
(8)深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告。
(9)深圳市住宅装修管理规定。
(10)其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。
11.业主应承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时,告知双方并要求对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。
四、业主应付的费用
1.业主应按月到物业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是:开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间,执行市场物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准;管委会成立后,由其根据本住宅区的实际情况制定,并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途:住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修、养护。
2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是:0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管,用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、本体主上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。
3.业主如进行室内装修,则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金,装修完工后由物业管理公司进行检查,如无违章情况则予以返还,否则不予返还。
4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,则应支付有关费用。
5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时,应按规定缴纳费用。
五、违约责任
1.违反业主义务中第二6、7款规定的,物业管理公司有权制止,并要求其限期改正;逾期不改正的,可进行强制恢复,包括采用停水、停电、停气等催改措施;造成损失的,有权要求赔偿。
2.业主进行室内装修,如违反《深圳市住宅装修管理规定》,按其中有关规定处理。
3.业主如延期缴纳应交的管理服务费、住宅维修基金以及赔偿款、罚款等费用的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由超过三个月不交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。
4.业主无理拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动,由此造成损失的,应赔偿损失。
六、其他事项
1.本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条"本住宅区情况"后印制,并在本住宅区人住率达到30%后组织已人住业主签订。
2.本业主公约经已人住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。
修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。
本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。
业主（签章）： 物业管理公司（盖章）：
签约时间： 代表：
联系地址：
联系电话：
名下物业：住宅__栋__房
商业用户__栋__房（店、铺）
（深圳市住宅局制定）
物业接管验收标准及方法

【概念解说】
　　物业管理公司从开发商处接管物业后应对物业进行接管验收。此项工作应在开发商工程竣工前进行,这相当于"工程监理飞制定物业接管验收标准及方法是为确保此接管的物业的质量合格,以免带来不必要的补救。
【范例参考】
广州××大厦物业接管验收标准及检验办法标准及检验办法
一、梁柱、板主体
1.按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝; 2.无钢筋外露。
二、顶棚
1.抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;
2.无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
三、墙面
1.抹灰面平整,面层涂料均匀、元漏刷、元面层剥落、无明显裂缝、无污渍;
2.块料(如瓷砖)面层:
(1)粘贴牢固,元缺棱掉角;
(2)面层元裂纹、损伤、色泽一致;
(3)对缝砂浆、饱满、线条须直;
(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,元渗水现象。
四、地(楼)面
1.毛地面:平整、元裂纹。2.块料(如瓷砖)面层。
A.粘贴牢固,无缺棱掉角;
B.面层元裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直;
C.对缝砂浆饱满,线条须直; 
3.水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀元空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
4.卫生间、厨房和前后阳台地面。
A.用小桶塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水。
B.第二天到楼下检查楼面无渗漏。
五、门窗
1.开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,元晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,元翘曲变形。

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