会所的物业管理

　　一、会 所 概 述
　　会所是指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所。它所提供的活动内容包括康体活 动、娱乐活动、消闲活动、文艺活动、美容活动等，涉及到广泛的知识领域，如体育、健美、卫生、心理、审美、时装等。因此，可以说，会所是现代物质文明和精神文明发展的产物 ，也是人们精神文化生活水平提高的必然要求。

　　(一)会所的表现形式

　　现在会所主要有两种形式：

　　1.以完善服务项目为目的的附属形式

　　这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个物业规划的需要而设立的，以便适 应市场，保证整个项目的运营。这类形式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所。

　　2.以盈利为目的的形式

　　即经济形式会所。这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在，也可以独立存在，设 立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。

　　(二)设立会所的意义

　　随着社会的发展，会所在经济领域、社会领域起着越来越重要的作用，对综合大厦、大 型住宅小区有着积极的作用，主要表现在以下几个方面：

　　1.会所的设立是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分

　　随着经济的发展，人们的物质文化生活水平不断提高，服务要求会越来越高。会所提供 的健身、康乐等服务不但可以使消费者达到健身、休闲的目的，还可以在娱乐中进行社交活动。一个完备的会所还可以满足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。现在人们已普遍 形成一种观念，即综合大厦、住宅小区与会所是一个整体，具有不可分割性，一幢综合大厦和一个大型住宅小区没有会所就不完善，不适宜居住、使用。

　　2.会所是房地产项目促销的重要手段

　　综合大厦、住宅小区竞争优势的一个重要方面就是拥有自己的会所。许多人都有在经济 地位、判断能力、知识广度、审美观等方面与众不同、高于他人的心理需求。例如，业主邀请亲朋好友到小区作客、游玩，并到所在会所里娱乐，会使业主有成就感、满足感；又如， 对经常光顾乒乓球场的客人给予一定的特殊待遇：保留他(她)用过的球拍、专用更衣箱，发 贵宾卡，在价格上给予一定的优惠，会满足他的特殊心理需求；还有，有的消费者对名望有 一种特殊的渴慕，实行会员制的会所聘请一些社会知名人士为名誉会员创造一个上流社会的氛围，就会满足这些消费者求名的心理需求。所以，会所的设立能吸引许多此类住用户，促 进项目的租售。

　　3.会所是发展品牌的重要手段

　　在竞争日益激烈、消费者对楼盘的整体素质要求日渐提高的情况下，开发商不但要开发 质量过硬的产品，还要打造过硬的品牌，树立企业良好的形象。房地产开发不再是建楼卖楼那样简单，而是卖品牌、卖服务质量，品牌战略已是市场竞争新的热点。完善的会所设施设 备、优雅的会所气氛环境、优质的服务能够充分显示企业独特的竞争优势，容易建立与市场定位相一致的形象，有利于塑造项目品牌。

　　4.会所能有力地推动社区文化的发展

　　文化有一种类似“社会基因”的特性，它通过长期作用，积淀于民族的心理中，从而发 生和发挥着持续不断的作用，它是对社会各个方面最富支配性影响的核心的东西，左右或支撑着一个国家一个民族的生存和发展。而在某一地区、某一团体、某一企业也都存在着一种 特有的文化氛围，良好的地区、企业文化会使人们的生活、工作乐观，积极向上。随着人们对住宅的户型、装饰、环境、位置要求的提高，他们越来越关注其所在住宅小区、住宅大厦 的社区文化的氛围。一个没有文化内涵支撑的房地产项目必然会随着市场的发展而被淘汰。一座大厦、一个小区硬件和外型只能给人一种文化表层的印象，只有会所才能使社区文化有 一个依托的基础，使之得到充实、发展，才能使文化真正地融入楼盘，形成核心竞争力，才能使人们切实地感受、认同、接受社区文化，融入社区。同时，会所又把欧洲的传统文化、 美国的制度文化、澳洲的风情文化和亚洲的人情文化紧紧地融合在一起，促进了文化的发展。

　　二、会所的设立
　　(一)会所的定位

　　会所的定位在整个综合性大厦、住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，如果不能 科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的失败。总的说来，会所的定位应把握以下事项：

　　1.会所的定位应该与主业的定位相符合

　　应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项 目种类及其他相关配套设施。做到既要在理念上有所创新，又不脱离实际。不应把会所的定位过于超前，更不要滞后。如前几年广州近郊某小区公开发售时，业绩非常好，但会所的建 立迟迟未能跟上，后来勉强建了一个2000多平方米的小会所，随着小区规模的扩大，入住业主的不断增加，会所越来越不能满足需要，迫不得已，该小区后来只得重新建设一个80000 多平方米的新会所，这便是由于规划者在规划时未能对会所作恰当定位所至。反之，若会所过于庞大、设置的项目过于超出目标人群的消费能力，必然导致管理成本上升，经营失败， 更会影响整个项目的租售。

　　2.坚持服务至上的原则

　　综合大厦、住宅小区会所的发展着眼点应放在服务上。现代服务是物质文明和精神文明 的产物，会所要从自身所应具备的各要素出发，营造出现代化的物质环境，在经营过程中形成完美的精神环境，使服务的作用充分完整地发挥出来。

　　3.从最佳使用角度配备会所的设施和项目

　　会所的设施设备与项目应本着科学合理的原则进行设置。如水力按摩、桑拿浴等项目的 设计在空间、使用设置、湿度、温度等相关指标上都有严格的、科学的要求。只有达到标准，才能使这些项目达到理想的效果，发挥出最佳的使用功效。最佳使用原则还要求各项设施 设备与配套设施设备相匹配，即在规格、档次、数量等各方面都要相适应。同时，会所内部设施的配备应以市场为中心，既不能因为价格太高而使人望而生畏，也不能因为设备陈旧而 无人问津。如一个中等规模的住宅小区就没有必要设置一个高尔夫球练习场去浪费“寸土寸金”的空间。

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