物业入伙办理业主收楼手续全过程实务指南

①遵守本会章程;
②执行本会的决议,完成本会交办的工作;
③参加本会组织的会议、活动和公益事业:
④向本会的工作提供有关资料和建议。
第五章 经费与办公用房
第二十六条:本会的经费由物业管理服务费中支出。
第二十七条:本会的经费开支包括:业主大会和本会会议;有关人员的津贴;必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理,每季度向本会汇报,每年度向业主公布。
第二十八条:本会的办公用房按当地政府规定解决。
第六章 附则
第二十九条:业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第三十条:本会的解散与终止,依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第三十一条:本章程经业主大会通过后生效。

小区业主公约
【概念解说】
业主公约是小区业主共同遵守的行为规范和准则。它是为了保障物业的安全与合理使用,维护各业主的利益而制定的。业主公约一般在预售中先由开发商或物业管理公司参照政府规定文本制定,业主委员会成立后,进行修订和补充。小区业主公约经业主委员会通过后,对各业主具有法律约束力,应遵守。但开发商自行制定除外。
【内容格式】
根据建设部的有关规定.一份《为主公约》起码应包括以下内容： 
1.大厦或小区物业的基本情况;
2.业主大会的召集及议事规则; 
3.业主的权利;
4.业主的义务;
5.物业的维护、维修及管理事项; 
6.对物业管理公司的管理或监督;
7.费用及交纳约定;
8.业主的行为准则及违约责任等。
【范例参考】
深圳市住宅区业主公约
　　为加强住宅区各类物业管理,保障本住宅区物业的安全与合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造良好的生活环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、本住宅区情况
1.地点:__区__路。
2.总占地面积__平方米。
3.总建筑面积:__平方米,其中:住宅__平方米,非住宅__平方米(商业用房__平方米,其他__平方米)。
4.楼宇__栋__套;其中:高层楼宇__栋套.多层楼宇__栋__套；
5.业主数量:__个。
6.管委会财产:
(1)公用设施专用基金:__元。
(2)物业管理用房__平方米,中：管委会__平方米,物业管理公司__平方米。
(3)商业用房__平方米。
(4)其他。
7.公用设施及公共场所(地)状况:
(1)道路:车行道__平方米:人行道__平方米。
(2)园林绿化地面积:__平方米。
(3)教育设施:中学__所,建筑面积__平方米;小学__所,建筑面积__平方米。幼儿园__所，建筑面积__平方米。
(4)文体设施:文娱活动中心__个,建筑面积__平方米;网球场__个,占地面积__平方米;门球场__个，建筑面积__平方米；儿童游乐场所__个,占地面积__平方米。
其他：
a、
b、
c、
⑸路灯__盏；庭园灯__盏；其他灯a、__b、__。
⑹污水检查井__个；排污管__米；雨水检查井__个，雨水管__米；化粪池__座；明沟__米；暗沟__米。
⑺消防水泵头接口__个。
⑻停车场__个，总占地面积__平方米，车位__个。
⑼综合楼__座，建筑面积__平方米，其中：a、__b、__。
⑽室内菜市场__个，建筑面积__平方米。
⑾邮电局（所）__个，建筑面积__平方米。
⑿影剧院__座，建筑面积__平方米。
⒀医院__座，建筑面积__平方米。
⒁其他。
以上所有公用设施和公共场所（地）有__、__、__项已竣工交付使用，有__、__、__项尚未竣工或交付使用，预计__年__月可交付使用。
8、其他事项：
⑴
⑵
⑶
二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式
1.业主大会的召集:
(1)第一次业主大会在住宅交付使用旦人住率达到50%以上时,由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集,选举产生管委会。
a.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会),筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。
b.筹委会根据有关法规规定,在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单,并作好大会议程、资料准备等工作。
c.筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程序及管委会候选人名单等在住宅内公告。
d.筹委会主任按规定的程序主持业主大会,选出第一届管委会委员,完成大会各项议程。
e.第一届管委会产生后,经市政府社团登记部门核准登记成立,依法行使各项权利。
f.住宅区所有技票权的己人住业主,均应按筹委会公告要求,按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利.承担法定责任。
g.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决,将由自己承担由此而产生的一切后果。
(2)管委会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。
经持有10%以上投票权的业主提议,管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。
管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。
业主大会由管委会主任主持,如管委会主任缺席,则由管委会副主任主持。2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行;如经已人住业主中持有50%以上投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。
3.业主大会的出席人数达到法定人数时,在会上提出的一切事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式,如遇票数相等,则会议的主持人除可投一票普通票外,还可投一票决定票。 
4.大会技票实行住宅房屋一户一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票,100平方米以下的房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上,业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票,必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间,向管委会出具授权委托书,否则该项委托元效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人,则须盖该法人公章。
6.业主可以一栋或数栋楼房为单位,推选楼长,作推选人的共同代表,参加业主大会,并行使业主的其他物业管理权利。
三、业主的权利、义务
(一)业主的权利
1.依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
2.依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施和公共场所(地)道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等的权利。
3.有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。
4.有权自己或聘请他人对房屋自用部位各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。
5.有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织维修养护,其费用从住宅维修基金中支出。
6.有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况,建议物业管理公司及时进行维修养护,其费用从管理服务费中支出。
7.有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。
8.有权参加业主大会,并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。
9.有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询,并在3日内得到答复。
10.有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。
11.有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评,可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。
12.有权会同其他业主就某一议题要求管理委员会召集业主大会。
13.有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见与建议。

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