关于物业管理前期介入的思考

摘要：物业管理前期介入是搞好物业管理的基础，是物业管理后期管理顺利运行的关键所在。物业管理企业要参与房产规划设计以及工程质量监控两个方面的工作，从而避免物业在规划设计、工程质量方面的问题。
随着物业管理的专业化、标准化和规范化，物业管理前期介入势必成为一种趋势，这是搞好物业管理的基础，是物业后期管理顺利运行的关键所在，同时也有利于完善物业的使用功能、确保物业建设质量。
维护好开发商、物业管理公司、业主三者的利益，是物业管理前期介入的核心问题，只有三者达成一致，各得其所，才能实现“三赢”。在这个过程中，由于利益的不完全一致性，物业管理公司在与开发商的配合上，还必须注意以下两个问题：
一、
规划设计方面的问题
由于开发商与物业管理公司的立足点不同，开发商往往为了吸引购买者而在景观设计、配套设施上下大功夫，追求气势及效果上的特色作为主要卖点。但在谋求外在“面子工程”的同时，往往忽视了日后管理成本的问题，小区配套设施及环境的定位与居民实际消费能力之间的落差，成为小区管理亏损的主要原因，甚至部分项目设计上的不成熟给后期管理带来诸多矛盾。
举例来说，由于国家没有权威性的弱电技术标准，弱电技术更新换代的速度又很快，加之发展商在弱电系统选型、安装中缺乏经验，部分小区弱电系统因此无法正常使用，甚至处于瘫痪状态，无法担负起小区管理和安全技防的作用。而这些弱电系统又往往与业主的日常生活紧密关联，如门禁对讲系统、电梯智能化控制系统等，一旦出现问题，难免会降低业主对物业管理公司管理技术水平的认可程度，引起业主对物业管理公司的不满。如果某项智能化系统还作为小区销售的主要卖点，更会给物业管理公司带来很大的工作压力。
又如，有的开发商为了促进楼盘销售，在设计上盲目追求高档次，却一味降低物业管理费的标准，造成了楼盘品质不断提高，维护成本水涨船高，但物业管理费却只降不升
的怪现象。物业管理公司为了维持收支平衡，只能减少水景********，甚至停止使用，又造成业主对物业管理公司的误解。
由此可见，由于设计人员受所从事专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于后期物业管理的成本往往考虑不足。所以，在规划设计阶段，物业管理的前期介入需要使设计人员在设计中考虑到小区设计的合理性、实用性和经济性，从而有效避免因设计不合理，给业主的使用和管理带来不必要的麻烦。
对于物业管理公司而言，一味被动接受，往往会造成后期管理成本过高，以至不堪重负。所以，物业管理公司要逐步从事务性的管理转向科学、理性和程序化管理的方向，并主动出击，积极参与物业项目的规划、设计，在工作中大量地积累经验，总结提高。只要物业管理公司的意见实用、有理，真正为物业的管理和保值、增值考虑，就一定能够得到发展商的重视，也进一步体现了物业管理的专业性和价值。
二、
工程质量方面的问题
工程的质量是否过关，与物业管理公司能否进行有效管理休戚相关。由于建筑行业的特殊性，商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。一旦房屋质量出了问题，由谁来负责。许多业主的第一反应是找物业管理公司，并与物业管理公司反复交涉，其结果是既过了房屋的质保期，又解决不了实际问题，还和物业管理公司产生了矛盾。作为物业管理公司，直接面对的是广大业主，业主房屋出现问题，物业管理公司应急业主之所急，尽全力帮助业主解决实际问题。但在实际操作中，疑难杂症接踵而来，如房屋墙体裂缝、渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、公用设施设计不合理、质量不过关等问题，使得物业管理公司疲于奔命。因此物业管理公司在介入前期物业过程中，要积极参与工程监理工作，从物业管理的角度协助开发商对工程施工、设备安装的质量进行监控，把好质量关，这既是对将来要入住的业主负责，也是对物业管理公司本身负责。
为何会造成如上所述的工程质量问题呢？一部分的问题是正常出现的，而另外一部分问题则是由于建设单位施工时没有按照正常施工技术操作、野蛮施工造成的，当然，还有一小部分问题是由于偷工减料造成的。究其原因，由于开发商的主要精力更多地放在了工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管开发商的本意是希望能保证工程质量的，使所建的工程达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、财力等方方面面的原因，开发商难免忽视了对工程质量的全面监控。另一方面，尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司和开发商往往只注重结构安全等重大的质量问题，经常忽视物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题，而这些却是物业管理公司在日后的维修养护中必须面对的。若物业管理企业能够前期介入 ,
就可以为以后的维修养护工作省去很多麻烦。因此，面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，物业管理公司必须比工程监理的要求更严格 , 工作更细致、更周密。从另一个角度来说，物业管理公司对房屋的总体规划、布局、结构和管线布置、设备设施做到心中有数，才能为今后物业维修、维护打下基础。
根据国务院 《 建筑工程质量管理条例 》 第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；（三）供热与供冷系统，为 2
个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”由此可见，若房屋质量产生问题，不仅给业主带来烦恼、给物业管理公司的后期管理带来麻烦，按照法规规定，开发商也会因质保而增加经济成本，同时还会对企业的品牌造成巨大的损害。从这方面来说，物业管理企业协助开发商进行监控，有其积极的意义。
综上所述，物业管理适时前期介入，既不能越位，又不能错位，一定要到位，积极参与、按物业管理的要求进行主动控制，以此创造建设单位、物业管理公司和业主的“三赢”局面，使房产开发、物业管理以及业主满意度的保证走向一个良性循环。
注释：
前期介入：是指物业管理公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
参考资料：
1 、陈德豪， 《 物业管理法律适用论文及案例选编 》 ，2005 年 8 月版第 117页， 《 透视物业接管的纠纷问题 》
2 、 《 建筑工程质量管理条例 》

本文关键字：物业管理  物业论文，物业管理 - 物业论文