关于物业管理如何成为房地产开发经营主角

　　今年，房地产调控政策的不断出台，致使房地产业开始出现大幅变动。目前，我国房地产市场的法规政策正在不断完善，但在具体的实施中，由于某些房地产开发经营商的不规范操作，造成了房产买卖纠纷的不断上升，使众多购房者对购买商品房心存疑虑。而实际上，房产交易纠纷是明摆的过失，其更大的隐患是房产的物业管理。随着一批又一批业主入住新楼，随着一个又一个小区正常运作，房产物业管理的矛盾也越来越突出，业主们对此的呼声也越来越强烈。那么，物业管理的矛盾究竟为何一直难以根除呢？笔者认为，目前物业管理在我国房地产开发经营过程中总体上仍属配角，其在房地产开发经营中的重要作用尚未被充分重视和发挥出来。

　　物业管理应该成为房地产开发经营的主角之一。现代社会，服务特别是售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一。完善的售后服务是商家销售商品的重要手段。房屋由于其具有固定在一定的地方、使用期长、各类人员共同使用、可多次消费、与公用事业涉及面广等特性，售后服务要比一般商品重要得多。对于购房者来说，包含售后服务内容的物业管理与房屋的建筑质量同等重要。而且，由于房屋是人们的基本生活和工作空间，又可分隔成社区，人们要求物业管理具有多种功能和较高文化内容。在目前已进入买方市场竞争空间激烈的形势下，发挥物业管理在房地产开发经营www.fangxiucai.com中的主角作用，已显得更加重要，那么，如何发挥物业管理的主角作用呢？

　　首先，要让物业管理由"后续部队"变成"先行官"。物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发经营的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的"先行官"作用有以下几个方面：

　　一、物业管理的早期介入可对房屋销售起着指导作用，在房屋销售中，许多开发商都亮出"业主至上，承诺是金"的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺许多事项偏离了现实，如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，统一销售口径，真正体现"以人为本，居有所值"。

　　二、物业管理早期介入对物业规划设计的周密与完整将起到重要作用。

　　三、物业管理早期介入对房屋质量的提高起着极为重要的作用。"质量是企业的生命"，这句话同样适用于房地产开发经营，物业管理的早期介入，将参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变"事后"为"事前"就显得尤为重要。

　　其次，要把一般意义上的"售后服务"工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看，不断提高服务档次。

　　第三，要提高物业管理的品位，使物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导使用者文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。

　　因此，如果物业管理的主角作用发挥得好必会大大有利于房地产项目的顺利经营，如上海的万科城市花园就是以物业管理的特色而立足于上海楼市。

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