关于物业管理立法重点与难点的思考

　　关于物业管理立法重点和难点的思考

　　--以《江苏省物业管理条例》为例

　　《江苏省物业管理条例》(下称条例)已由江苏省人大常委会通过,自2001年3月1日起正式施行。这是江苏省第一部物业管理不地方性法规。

　　我省制定物业管理条例面临的大体形势为:第一,与全国发达地区物业管理立法相比,与建立社会主义市场经济体制的要求相比,我省物业管理立法相对滞后;第二,全省大部分地区已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制,物业管理正逐渐被广大消费者所接受,发展形势良好,社会效益日益体现;第三,具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件,初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。1998年9月,江苏省政府发布的141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》,初步构成我省物业管理体制的框架。随后省物业管理行政主管部门加强调研,与有关部门积极研究,反复协调,形成了一系列规范性文件。各省辖市在物业管理建章立制方面也进行了积极的探索和实践,取得了较好的经验;第四,全省各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区,大城市与中小城市,在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面,差异较大,短时间内难以平衡,给物业管理立法带来一定困难。

　　根据江苏省的情况,确定立法的原则是:以1998年省政府141号令为基础,借鉴外省市先进的物业管理立法经验和技术,总结各地立法实践的经验,充分考虑全省各地区的实际情况,根据市场经济规律,确定物业管理的基本原则,体现立法的实践性和适用超前性,并考虑与已有的物业管理规章和政策的衔接,保持法规政策的连续性。

　　江苏省人大常委会在涉及千家万户的条例制定过程中,指导思想明确。依据国家一系列现行法律法规,充分注意广泛听取全社会的意见,条例草案在新闻媒体上公布、广泛听取意见,并在全省20多年立法史上首次召开立法听证会,围绕诸多焦点问题充分听取各方意见,使条例从起草到定稿日趋成熟。

　　条例对物业管理活动中的法律关系进行调整,重点对适用范围、业主参与自治管理的形式及权利的义务、物业管理服务与收费、物业的使用与维护、法律责任等作出了明确规定。

　　在条例的制定过程中,深感物业管理活动的复杂性,地方立法要规范的内容也具有特殊性。重点是:

　　一、扩大适用范围,明确发展方向

　　江苏省物业管理自90年代初起步以来,经过十年的探索和实践,已初步形成前景广阔、充满生机的行业,物业管理已从城市走向乡镇,物业类型不仅涉及各类住宅物业,还涉及大厦、工业区、学校、医院等物业,已从过去单纯的居住服务领域向生产服务、医疗卫生、教育科研等后勤保障领域延伸。首先是制定住宅区物业管理条例、还是制定江苏省物业管理条例问题上,意见由不一致到一致,确定本省行政区域内的物业管理活动适用本条例;同时规定新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理;还明确逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平的发展方向。

　　二、重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则

　　物业管理中业主、业主大会、业主委员会的运作模式,是我国引入的一种先进方式。主要是借鉴香港业主立案法团对业主委员会管理物业的做法。因香港与内地经济发展及法制化、物业私有化程度的差距,在多年实践中,业主及业主委员会的作用远没发挥。

　　依据产权理论,业主是物业的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推进,互不认识的业主因购买同一物业区域内的房屋而从“五湖四海”走到一起来了。由于居住或工作在一起,个别业主的个体利益和群体利益的冲突难以一致论点

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