关于物业设施的初步分析和探讨

　　关于物业设施的初步分析和探讨摘要：对物业设施的准确定义是人们做好相关管理工作的基础。从大量的书刊中，我们不难发现种种问题：有的认为设施与设备是一样的

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　　关于物业设施的初步分析和探讨

　　在物业管理中，设施是附属于房屋建筑的物业管理对象之一。但目前人们在对设施的认识上还存在着种种误区，比较片面，从而导致对设施不加重视的现象出现，不利于物业整体管理效益的提高。笔者试图通过对物业设施的分析和探讨，初步阐述了物业设施、系统环境、系统设施和单体设施等概念及内涵，初步得出了如下结论：在系统环境下，物业的系统设施要比相对应的其他物业系统要大；设施的概念具有非常广泛的内涵；物业设施有系统设施和单体设施之分；设施与设备的区别。

　　一、有关物业设施问题的提出

　　物业设施是物业管理的主要对象之一，而且在物业中起着非常重要的作用。但是，在目前有关物业管理教材和专业书籍中，很少出现对物业设施的说明，有的只是一些很简略的提一下，没有一个像房屋建筑、设备那样相对成熟和完整的概念。由于没有一个相对统一的和相对明确的设施概念，这给物业管理工作者开展物业设施的管理的养护活动，从事物业管理理论研究工作带来了困难。

　　对物业设施的准确定义是人们做好相关管理工作的基础。从大量的书刊中，我们不难发现种种问题：有的认为设施与设备是一样的；有的认为设施与设备不一样，但对两者区分不明确；有的甚至将设施和设备概念混合起来用；有的前面说设施，后面就只提设备了；还有的仅将物业设施认为就是公用设施或市政公用设施等，将设施含义简单化了。以上种种问题表明，在现段人们对物业设施的认识基本上还是较为模糊的。

　　笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，发现有关物业设施与建筑物、设备、场地等物业管理的其他对象的关系是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰，给人造成了概念上的混淆。

　　下面是笔者仅通过对收集的资料进行整理分析后，将其中部分的内容进行罗列，列举出物业设施与物业设备等其他物业管理对象之间几种不同的关系：

　　（一）单独使用关系，即物业设施是与其他物业管理对象不同。

　　1、设施是指与房屋相配套的公用管、线、路，如上下水管、消防、强电（供变电）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；

　　2、设施是指与建筑物相配套或为建筑物的使用服务的市政公用设施。

　　3、设施是指是人们工作和生活场所里提供的美观、舒适、方便、安全的附属配置，如围墙、道路、车库、休闲设施、绿化、园林景观及外装饰物等；

　　4、《深圳经济特区住宅物业管理条例》中规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　（二）混合使用关系，即物业设施与其他物业管理对象是包含、相同或含于的关系。

　　1、房屋设备，是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称。

　　2、房屋配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施。

　　3、物业通常是指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。

　　4、《上海市居住物业管理条例》中规定：本条例所称居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。

　　（三）重叠使用关系，即物业设施与设备合在一起使用，两者的概念不加区分，既包括设备，也包括设施。

　　1、物业设备设施管理制度。

　　2、现代写字楼对其设施设备要求很高，一般应包括以下七个系统：（1）电气设备系统；……。

　　3、国务院379号令《物业管理条例》中规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　除此之外，也有一些对设施较为明确的定义，但较少见。如建设部、公安部第49号令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》中就规定：本规定所称居民住宅安全防范设施，是指附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。

　　以上是笔者通过对现有的有关物业管理的教材、杂志、理论书籍（包括一些专业词典等）、法律法规等进行了较大范围的查阅，所了解到的有关物业设施的与建筑物、设备、场地等其他物业管理对象的关系，很显然是较为混乱的，尤其是与设备的关系，总是不清晰。为此，笔者想通过本文的分析，对物业设施的相关概念和内涵进行探讨，以便探索出一个相对准确的物业设施概念及内涵。

　　二、物业设施的概念及内涵

　　在物业管理活动中，物业设施是较为复杂的。在日常活动中，我们常将设施翻译为facilities，这在英汉双解词典里的解释是：circumstances，equipment，etc that make it possible，or easier，to do sth；aids，意为“能够

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