前期物业管理招投标的难点及对策

    前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部于2003年9月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。

一、现状及分析
   《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业市场化的进程而颁布的，其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以后，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体情况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下几个方面：

1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题
    开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。

2、 为选“意中人”，隐性招标多
    此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。且评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。

3、 程序不清、信息不对称
    虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。

4、 重表象不重实质，投标费用大
    据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方几乎没有成本支出，且对投标方的成本不补偿。有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成本（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。

5、 政府干预的弊端
    政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个弊端：

    一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。

    二是，由于政府参与，致使不少本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。

    三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一锤定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。
 
二、解决问题的对策
1、 转换思想观念
    政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发商将资深的物业管理公司作为卖点，就取得很好的售房效果。

2、 培育市场机制
    政府应该将参与和服务两项功能严格分开。即政府不直接参与招投标活动，而将服务功能做强。政府部门应以制定政策并监督执行政策为主，不应参与政策的执行，包括价格的制定等。为此，政府在物业管理招投标活动中有以下职责：制定推进物业管理市场相关政策并监督其执行状况；对物业管理招投标活动中的专家评委进行培训和资格认定，并对其进行年检；不失时机地将中介机构导入物业管理招投标市场，并对中介机构实行资质管理；建立物业管理仲裁机构等，以培育健康的物业管理市场。

3、细化招投标程序
   1）评委会组成和资格鉴定   
      政府官员与物业管理公司总经理等评委会成员，必须具备丰富的物业管理经验和资格。但是在进入评委会之前需要通过政府相关部门的培训和认定，取得相应的资格，以保证评委的质量，使整个评标过程更加客观和公正。如果发现违规现象，应终生停止其“评委”生涯。

   2）评委会组成人员的比例分配   
      目前，评委会70%是由专家组成的，30%是由开发商和业主组成的。这种比例由于业主不占多数，难以真正体现业主的权益。恰当的比例应是以业主为主，专家为辅。

   3）评委评分结果的权威性   
      在招投标活动中，必须保持它的公开性和权威性。在招标文件中，必须有详细的评分规则。招标每一步结束后应将分数公开，让参加的企业知道自己企业的得分。一旦有了最终的评判结果，就应该确认，不应出现一票否决的现象，以维护评分的权威性。

   4）明确组织招标形式   
      目前，开发商或业委会组织招标的形式多种多样，容易带来多种弊端和黑箱操作的现象。应明文规定具备何种条件的楼盘采用何种招标形式，具备何种资质的物业管理企业参加何种招标形式。

4、 培育中介机构
   中介机构是推进物业管理市场化的重要环节。为此要做好三个方面的工作：一是对中介机构的成员要实行严格的资格认定；二是强化对中介机构运作的管理，对其实行严格的年检，审查其是否有违规现象，若有不轨政府应吊销其资质；三是实行对中介机构成员严格的培训制度，使其符合中介机构成员的条件；四是政府应鼓励物业管理招投标活动到中介机构开展。

5、 建立仲裁机构
    为使物业管理招投标活动，真正体现公开性和权威性，应该建立解决开发商、物业管理公司和业主委员会等多方纠纷的仲裁机构——“快速法庭”。这一机构以第三方的身份快速、专业、公正地裁断物业管理市场中产生的纠纷，并且辅助政府主管部门的正确实施法规，帮助和指导招投标过程中物业管理公司和业主的权利保护，以推动物业管理市场化的过程。  
 
    在公开、公平、公正和诚实信用原则的指导下，仲裁机构的建立能够使相关投标物业管理公司投诉有部门、申诉有渠道。保障投标物业管理公司的合法权益，以体现招投标的“三公”原则，通过招投标选出一家真正能为业主服务的物业管理公司。 

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