房地产企业成本管理的研究

　　 房地产企业成本管理的研究摘要：房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出和管理费用。下面将针对这三大成本进行分析

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　　 房地产企业成本管理的研究

　　 受2008年的全球金融风暴影响，我国实体经济急速回落，国内股市暴跌，房市成交量急剧萎缩，此时如何提高企业的生存和发展能力，成为房地产企业面临的紧迫问题，因此降低成本，提高企业成本管理水平就显出了它的重要性。本文在分析房地产企业成本管理的特点的基础上，提出了加强成本管理的措施。

　　 一、房地产企业的成本特点

　　 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出和管理费用。下面将针对这三大成本进行分析。

　　 1、土地、土建、设备费用

　　 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。

　　 2、配套及其他收费支出

　　 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10—15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

　　 3、管理费用和筹资成本

　　 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

　　 二、房地产企业加强成本管理的措施

　　 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理

　　 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

　　 （1）综合型房地产企业企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略；二是控制设计成本；三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本；四是.以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%；五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本；六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。

　　 （2）精细型房地产企业

　　 企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程；二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程；三是预算控制精细到分部分项上；四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示；五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理（按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例），保证材料最大限度的物用其所。

　　 （3）积极型房地产企业

　　 企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况；二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本；三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块/期/区分摊；均摊原则：在所有地块/期/区分摊；属地原则，在工程所在的地块/期/区分摊；四是引入定额（基准价）体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，定额再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策；五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。

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