论物业管理项目经理的职业能力
时间：01-27 20:29:16 浏览：6207次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物业论文
物业的共用设施设备的正常运行使用管理和维修养护工程管理，是项目管理服务中十分重要且专业性很强的一项内容。随着21世纪经济全球化发展和科技进步步伐的不断加快，高科技设备设施及技术手段在物业及物业管理中的应用日趋广泛。当前，无论是住宅物业还是非住宅物业，不仅在安全监控、消防监控、电梯监控、互联网技术、通讯与视频传送等较高新技术迅速发展的领域中，就是在传统的供水、供电、供热、供冷、燃气、保洁、绿化、车辆等方面管理服务中，其设施设备的自动化和智能化程度也在迅速提高，应用种类与范围不断扩大，相应的管理维护技术水平也在不断更新。作为项目经理，虽然不需要成为“专精”的专业技术人员，但如何尽快适应这种局面，对物业管理中各类设施设备正常运行和各专项维修养护工程进行相应管理(包括方案计划的审定、实施过程的监控和接管验收等)的能力，却是必须具备的。在高档次物业项目的管理中，这方面能力的需求尤其突出。
㈨文化建设能力
对于一个物业管理项目来说，文化的涵义包括了项目中面向广大业主的社区文化和项目管理组织内部的文化两个方面。每个物业管理项目作为相对独立的生活或工作区域，在社会中形成了最基本的社区。随着老百姓经济生活水平的不断提高，业主们在追求物质消费的同时，对精神消费的需求也越来越突出。所以，在满足业主物质管理服务需求的同时，还要适时适量地开展丰富的社区文化活动，不断满足业主中精神生活消费需求。有计划、有组织、有实效的社区文化活动，也是加强项目管理服务者与业主之间的交流，沟通双方感情和协调相互间关系，增强双方“亲和力”的重要桥梁。同时，社区文化建设也是不断提高业主和员工文化素养进而提高其综合素质的有效手段。当前，物业管理项目文化品味的高低，已逐渐成为购房者选择物业时认真考虑的和业主衡量项目管理服务整体水平的重要因素之一。
进行社区文化建设，能够根据物业项目的硬件条件、所处环境和业主构成与需求状况，以及管理者自身的相应条件与实力，对项目社区文化建设的档次和内容作出准确的定位是十分重要的。定位准确，实施起来才能激发广大业主积极参与的热情，从而推动社区文化活动经久不衰地开展下去。项目的社区文化建设，不仅仅是开展文化娱乐活动，项目整体环境的文化氛围建设亦是一个重要方面。如共用部位的标语横幅、宣传布告栏、张贴画等精神文明和文化方面的宣传内容和形式，都能突出反映出管理区域的文化品位，提升项目的整体档次。
企业文化建设是企业自身建设的重要内容，对一个项目管理组织来说同样如此。项目管理组织文化离不开企业文化，但是如何在项目管理中充分和最大限度地体现企业文化，则是每个项目经理必须结合项目实际认真思考，且能拿出有效地措施去实施贯彻的工作内容之一。比如，如何在员工中有效地宣传贯彻企业文化精神，进而结合社区文化建设活动，利用一切可能的条件和机会向广大业主宣传企业文化的精髓和内涵，让企业文化与社区文化有机地融合到一起。对于每个员工来说，决不仅仅穿着了企业的统一服饰，就能代表企业的形象。在管理服务过程中的每一句言谈话语、每一个行为举止，除了反映着个人的素质修养外，更在反映着项目管理组织和企业的整体形象。这方面的培养，除了规章制度的强制，更要有意识地通过企业文化与社区文化的不断熏陶和潜移默化来实现。
可以说，项目的文化建设在项目管理服务中的地位和作用，越来越显得突出和重要了。项目经理不但要结合项目实际抓好文化建设，其自身的文化与道德素养及其影响力，都在起着十分重要的作用。
㈩人才开发能力
一个管理项目的硬件条件、管理企业的整体水平与能力和相关的环境条件，相对于项目管理来说均属外部因素，其管理服务的实施，最终是要在项目经理带领下，由项目的全体员工去完成。而组建一支高水平的项目管理队伍，首先需要项目经理具有科学合理地选拔、使用和有效地吸引、留住人才的能力。它具体表现在，项目经理能够根据项目管理服务现状并结合未来发展，科学合理地搭建高效能的管理服务构架；建立良好的市场化用人机制和有效的员工培训制度，将你领导的项目管理服务过程，构筑成员工展示其才能的舞台。
所谓人才，不是仅指那些有高学历、高职称、高职务的人，能适应社会分工不同层次的各个岗位的需要，且在岗位上能够不断学习、研究、创新、提高的人，都属于人才。所以，选用人才时首先要考虑其知识层次和能力水平与岗位相适应，且有结合工作实际的学习能力和发展潜力；良好的用人机制是调动员工积极性、充分发掘其潜能和留住人才的必要条件；健全的员工内外部培训制度，是员工树立良好服务意识与创新观念，不断提高专业业务技能有效途径，是促使其跟上行业及企业前进步伐的基本保证；领导者的领导艺术与个人的人格魅力，也是吸引和留住人才的一个重要因素。
(十一)领导能力
前面所讲的策划、决策、组织、协调、沟通、交流等等方面的能力，均体现着对项目经理领导能力的具体要求。一般情况下，领导者多习惯于命令与强权的控制性管理方式。而现代全新的内外部企业经营环境，特别是作为服务性产业的物业管理经营环境，在促使着领导者一手抓制度化、规范化、标准化，致力于持续提升管理服务品质的同时；另一手要抓情感，让“情”贯穿于项目管理服务过程的始终，对业主和员工要以情动人、感人和服人，在情感交流和交融中形成管理服务的互动。领导者通过发挥情感的影响力，一是要情系员工，让员工在管理服务过程中充分体现其人生价值，最大限度地发挥出他的“动能”；二是要与员工一起情注业主，让业主在享受高品质管理服务过程中得到满足，进而更加支持、配合项目的管理服务。
项目管理领导者的亲和力，也是体现领导能力的重要方面。要有亲和力，就要努力去除官僚主义领导作风，不断改进工作方法，待人及处事善于从情感、从小事上入手，动之以情，晓之以理，协调和平衡相关各方的关系与利益；还要善于与业主及员工进行面对面的交流与沟通，倾听他们的心声，了解和掌握他们的思想和心理，真正形成心灵上的默契与互动。只有这样，领导者才能真正具备强劲的感召力，才能在你的周围集合起一批“精英”，从而形成合力去实现共同追求的目标。
以上是我们针对我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专项人才的需求，就物业管理项目经理岗位的岗位定位和职业能力进行的初步探讨和粗浅分析，目的是以期推动行业对此问题进行更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、准确、清晰的物业管理项目经理的职业能力、素质和知识结构，做好打造合格项目经理工程的基础性建设工作。