居住小区的物业管理-小区物业管理现代化

　　(二)微机在物业管理业务中的应用

　　小区物业管理的内容相当复杂，涉及面也十分广泛，综合起来说，主要有房屋管理、市 政公用设施管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、交通管理、财务管理、市场管理及一些经营性项目管理等。因此，微机在物业管理的应用是非常必要和紧迫的。

　　目前，微机主要应用于小区物业及其物业管理的有以下三个方面：

　　1.房屋及住户的有关资料的存档和信息收集的应用

　　在物业管理中，房屋及住户的有关资料的详细登记和存档是相当繁琐的，其工作量相当 大。主要包括：户籍资料、房屋建筑的技术档案资料、房屋设备管理账册和重要设备维修的技术档案等。

　　这些财产资料反映了房地产物业的产权情况，记录了房屋及其土地使用情况的基础资料 和现有房屋及设备技术性能情况，是物业管理的重要内容，为物业管理的计划和决策工作提供了重要依据。房屋及住户的资料登记工作是一项涉及面广、工作量大、技术性强而又繁杂 的工作，而采用微机进行财产资料存贮则大大减轻了过去人工操作的劳动强度。由于微机能迅速地对大量资料及时进行输入、分类、加工处理、保存和传递，不仅有助于存贮、保管， 还便于查询和查阅。

　　2.财务管理方面的应用

　　随着财务应用软件的开发和应用，微机在财务管理中的应用也成为可能。作为物业管理 的重要内容的财务管理，它包括资金的筹集及现金、预算等程序软件的编制，即可通过财务核算、财务分析为管理者提供企业的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项 有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。

　　另外，各项服务和管理项目的收费也可采用微机管理。如水、电、气费通过相应的系统 管理软件，建立用户档案，只需输入相应的数据即可自动计算出用户的应交费用，并自动打印出收费单据，并可以与财务软件相连，以便财务上的核算，这样可减轻收费员的工作强度 ，使得收费工作规范化、统一化，还可减少对用户的服务时间，为用户提供快捷、便利的服务。

　　3.编制房屋装饰、维修工程概预算的应用

　　在物业管理中，房屋及附属物的维修和装修所占比重相当大，构成物业管理的主要内容 。随着微机编制工程概预算程序、表格设计及定额数据文件库的完善和应用，采用微机编制工程概预算已成为一种维修与居室装修应用发展趋势。

　　应用微机编制概预算具有几个优点：一是编算速度快，提高了编制概预算的效率；二是 计算准确、口径一致，精度较高；三是预算项目完整、数据齐全；四是使用简便，容易掌握。

　　因此，在物业管理中采用微机编制工程概预算具有快速、准确、完整、简便、方便施工 等特点，免除了专业人员的大量繁琐、重复的手工计算过程，强化了经济核算工作。

　　此外小区物业微机管理和应用还可用于其他方面，如方便住户的电脑换房、电脑查询信 息等等。随着物业管理的发展和微机的普及，小区物业微机管理将成为今后的发展方向。

　　(三)小区物业微机管理和应用给物业管理带来的变化

　　微机应用于小区物业管理，如同其他先进技术一样，不仅提高了小区物业的管理水平， 同时也引起了物业管理的一系列变化。从目前的应用情况看，这种变化主要表现在如下几个方面：

　　1.小区物业微机管理与应用，促进了管理方法的进步

　　随着微机在小区物业管理中的应用，物业管理方法明显进步。由于微机能对大量的资料 及时迅速地进行分类、加工、处理、保存和传递，不仅改变了传统的人工处理信息的方法，减轻了管理人员的劳动强度，提高了工作效率，而且还为管理人员提供和创造了决策、规划 、管理等的科学方法。如微机在财务、人事等方面的软件应用与推广，使管理人员从繁杂的编制会计凭证、会计报表及人事调配的工作中解脱出来，而且通过微机可以进行财务分析， 并且根据需要还可分析和提供管理者需要的数据，同时为决策者提供决策方案等等。总之，微机在小区物业管理中引起的变革已打破了多年来，以粗放型管理为主的管理方法，正在向 管理方法现代化的方向推进。

　　2.小区物业微机管理和应用，促进了管理人员的变化

　　微机的应用大大改善了小区物业管理人员的劳动强度，提高了工作效率，使物业管理人 员可以从繁琐、重复的事务性工作中解脱出来，把更多的时间、精力投入到小区物业管理的综合服务与急需解决的诸如兴办新的服务项目等工作中去，为进行创造性的管理与服务工作 带来了新变化，促进了管理人员激励作用的发挥。同时对管理人员的知识结构也提出了新的要求，要求管理人员不仅要掌握业务基础知识、专业技术知识与法律知识，还要求管理人员 尽快掌握计算机操作和应用知识，使自己不仅能操作，而且还是编制管理软件程序的能手。这种变化真可谓“如鱼得水”。只有这样才能把微机在物业管理中的应用，推向更加广泛的 管理领域，才能使微机更好地为小区物业管理服务。

　　3.小区物业微机管理与应用，引起了管理机制的变化

　　微机管理系统对信息的收集、加工、存贮传递均实现自动化，在现代通信技术的支持下 ，计算机可利用通信设备联成网络，使得信息的搜集、使用、处理不受地理位置的限制。这样既能保证本业务系统的纵向联系，又能为国内与国际的横向联网具有了可能性。在这种情 况下，管理的各部门将日益依赖于计算机信息管理系统，从而改变传统的管理方式。在管理机制上一方面有利于集中控制，另一方面又有利于基层管理人员了解全球的物业管理新动态 ，从而，可以自觉地调整服务项目与管理总目标的要求，及时而迅速地为业主和用户提供服务。这种以计算机为中心的管理系统将促使管理机制发生新的突破性变化，使其更能适应现 代化管理手段的需要。

　　四、小区物业微机管理与应用的发展趋势
　　随着现代科学技术的进步和市场经济的迅速发展，小区物业管理的范围日益扩大，管理 程度也日益复杂。面对激烈的市场竞争和人民群众对改善物业环境的渴望，物业管理单凭依靠物业管理者的丰富管理经验和高超的管理艺术已经远远不能适应２１世纪对科技进步和小 区物业管理飞速发展的客观要求，小区物业管理全面实现管理现代化的势头已是势不可当。无需讳言，就目前而言，由于各种原因，计算机在小区物业管理与应用中，尚不能尽如人意 。然而，随着计算机软件编程技术的不断发展，计算机在小区物业管理中的应用，将呈现出如下发展趋势。

　　(一)计算机在小区物业管理中的发展阶段

　　计算机在社会服务领域中的发展，是随着计算机软件程序技术的不断开发与应用，而得 到广泛推广的。这种发展趋势，大致是沿着３个阶段推进的。

　　１.单项数据处理阶段

　　该阶段由于计算机本身的功能、软件系统及外部设备发展不够完善，仅能模仿手工管理 方式，多用于简单的处理工资、计划、统计报表等的事务性工作，是计算机用于管理的低级阶段。

　　２.数据综合处理阶段

　　该阶段的主要特点是：计算机管理由单项数据处理发展到具有一定反馈功能的子系统管 理，计算机出现分时系统，单级发展成网络，信息处理由批处理方式发展为实时处理方式。

　　３.管理信息系统阶段

　　随着计算机广泛应用于管理，以及信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中 的应用，使计算机具有存储数据的功能，即数据库的出现和各种通讯网的建立，促使计算机由管理某个子系统而发展为全面管理系统，由计算机初始阶段的简单运算，发展到控制制订 计划、编制报表、提供高层决策等的管理信息系统阶段。

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