物业管理的前期介入-对物业开发全过程的参与

　　(4)督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；

　　(5)检查“三废”治理措施的情况；

　　(6)向验收委员会提交预验收报告。

　　正式验收即由验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会(或验收组)。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。

　　(四)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　(1)上级主管部门的有关文件。

　　(2)开发商和建筑商签订的工程合同。

　　(3)设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　(4)国家现行的施工技术验收规范。

　　(5)建筑安装统计规定。

　　(6)对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　(1)工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　(2)竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常。

　　(3)设备调试、试运转达到设计要求。

　　(4)建筑物周围2米以下的场地清理完毕。

　　(5)技术档案资料齐全。

　　(五)竣工验收的程序

　　竣工验收一般按下列程序：

　　(1)根据建设项目(工程)的规模和复杂程度，确定分两个阶段(初步验收和竣工验收)或一次性竣工验收；

　　(2)在竣工验收前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验；

　　(3)建设项目(工程)全部完成，经过各单位工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目(工程)主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。

　　竣工验收由建设单位组织会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门等共同进行。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。

　　(六)验收时所需移交的材料

　　在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：

　　(1)竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面科学分析、装修标准、开工竣工日期等；

　　(2)设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

　　(3)工程项目竣工图；

　　(4)材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；

　　(5)隐蔽工程验收记录；

　　(6)土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；

　　(7)设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气(煤气、蒸气等)、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；

　　(8)建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

　　(9)工程质量事故的发生和处理记录；

　　(10)图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；

　　(11)关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

　　(12)有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。

　　在上述文件中，竣工图是一份非常重要的资料。所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：

　　凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。

　　凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图。

　　凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制；由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。

　　如果竣工图不准确、不完整，不符合存档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。

　　大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套；一套交付使用部门(或管理部门)；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门(或管理部门)保管。

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