物业管理的前期介入-对物业开发全过程的参与

　　(1)承包单位的资质、资信审核。

　　(2)由两家以上的单位就物业管理公司制定的维护方案或由承包单位制定相应方案进行报送预算、图纸，由专业技术人员审定方案、造价。

　　(3)签订公平合理、互为制约的发包合同。

　　(4)核定承包商进场施工人数，约束其到物业部办理出入证，并按规定控制施工时间，指定施工用水源、电源。

　　(5)约束施工人员保持施工场地以外的环境清洁，高峰时间不得使用电梯，超重、超长、腐蚀性、易燃性材料不得进入电梯，进入楼宇采取相应保护措施。

　　(6)任何施工人员携带任何物料离场，均应办理放行手续。

　　(7)施工现场由施工方配置足够的灭火器材，施工现场如需动火，须监督施工方办理动火证，并由保安队派人在现场监控。

　　(8)由工程部派相关专业的技术人员现场监理、验收工程。

　　(9)在承包商完成工程并通过验收后，督促其办理退场手续，拆除施工期间拉设的水电管线，清理场地，退回出入证。

　　七、把好工程质量验收关
　　(一)验收的作用与意义

　　1.参加验收的重要性

　　作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只有物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此，物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。

　　值得注意的是，改革开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基本建设队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一顶十分严肃的工作有时便走了样，使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是劣质工程的结果。

　　2.验收时，要细致入微，铁面无私

　　前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证质量，为今后的物业管理带来方便。

　　(二)组织验收小组

　　由物业管理部门牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

　　1.提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。

　　2.主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。

　　3.与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。

　　4.准备竣工验收的表格资料：

　　Ａ.房屋接管验收表

　　Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表

　　Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

　　Ｅ.机电设备接管验收表

　　Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表

　　(三)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。技术规范与施工图说明要求不符时，以施工图说明要求为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收的依据之一。

　　2.分期验收

　　所谓分期验收，是指分期进行的工程项目或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。例如一些住宅区，当第一批房屋建成后，即可验收，使完成的建筑产品及时投入使用，发挥投资效益。

　　3.单项工程验收

　　所谓单项工程验收，是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。建设单位在接到施工单位的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部位施工记录以及工程有否漏项情况等，然后再出面组织设计单位、施工单位等共同进行交工验收。

　　4.全部工程验收

　　整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作应在做好验收准备的基础上，按预验收后正式验收的顺序进行。进行预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：

　　(1)检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；

　　(2)检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；

　　(3)排解验收中有争议的问题；

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