专业商铺市场分析

　　 商业地产作为高投入,高利润,高风险的产品,在成都,近几年,各种类型的商铺竞相呈现,针对成都市在售的典型的商铺,我们特选择了十个对像,对其进行调研和分析

　　 一、商铺分类

　　 1、按商铺类型划分可分为商业街商铺,社区商铺,购物中心/专业市场席位型商铺,底商(办公楼底商和住宅底商).

　　 2.按经营状况划分,可分为生铺和熟铺, 所谓“生铺”,就是“三边”商铺,也就是俗语所说的一边开发、一边销售、一边招商的商业物业. 比如大地新光华广场. 熟铺就是已经进入成熟经营期的商业物业,具有良好的市场成长性,商铺风险已经经过了前期市场的充分消化,如金府灯具城,新荷花家纺城.

　　 二、区域分布状况:

　　 本次调查的几个典型楼盘位于一环路以内的有熊猫城,东华数码公园,位于一二环之间的有亚太商业广场,新荷花家纺城和蓝光金荷花,位于二环至三环的有金府五金机电城,数码港机电城,大地新光华广场和万贯机电城,位于三环外的为戛纳印象,从区域分布上来看,专业市场型商铺分布以二三环和城北区域最多,且都居于特定的商圈之内.

　　 三、产品特征分析

　　 1、本次分析的几个商业楼盘商铺单位面积都以10-40平米为主,

　　 2、大部分项目均为产权式商业物业, 由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动。如亚太商业广场,熊猫城.

　　 3、分析的商铺中,80%都为零售产权、整体租赁的商业物业,开发商拆零销售 产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。

　　 4、各项目都处于固定的商圈之内,如东华数码公园位于IT商圈,亚太商业广场位于领事馆商圈,蓝光金荷花和新荷花家纺城位于荷花池商圈,金府五金机电城和万贯机电城,数码港机电城位于金府商圈.

　　 5、有的商铺项目注重引进实力型企业入驻或引进超市业态, 如大地新光华广场引进沃尔玛,亚太商业广场引进好又多,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊,增强购产权者信心,并有利于商场 经营的成功.

　　 6、建筑形态金府商圈内几个项目都为独立商铺,面积多在40平米左右,划分为三层上层居家或办公,中层储物下层店面,以两层或三层计算面积进行销售.

　　 7、公摊大都在32%-50%左右,

　　 四、供需状况及市场态势

　　 1,销售周期从调查的不完全统计,两个月到半年不等.销售率都达到80%以上.

　　 2,由于各类型的商铺繁多,对专业型商铺的发展存在较大的竞争和压力,作为新开发的商铺产品而言,更是要经受考验,需要开发商有很强的资金实力和运作能力,例如运用引进超市业态的方式进行拉动, 交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引 上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间

　　 3,从各典型的商铺项目分析来看,投资者或商家都倾向于选择口岸好,大商圈内或经过相对较长时间的稳定经营的成熟商铺进行投资,这样既能降低投资风险,又有利于保证获得良好的收益和资金安全.因此在目前或相当长的时间内,在各类型的商业形态并存的情况下,市场空间广大.供不应求.

　　 五、风险或劣势分析

　　 1. 投资回报

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