商业地产前期调研分析

　　 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,就更需要在开发前期进行市场调研。目前,这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。

　　 什么是商业地产呢?商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。

　　 一般来讲,当项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行几个宏观方面的分析调研:

　　 1、经济环境的分析和研究;

　　 2、区域城市结构调查与发展规划;

　　 3、商业发展规划和政策研究;

　　 4、区域商业结构的市场调查与分析;

　　 5、典型性调查与研究;

　　 6、未来商业地产的供应量分析;

　　 7、消费者消费行为的调查与研究;

　　 8、立地条件研究;

　　 9、商圈的确定和研究;

　　 宏观调研一经完成,依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议,随后,我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研,以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动:

　　 经济环境的分析和研究

　　 商业地产由于其开发周期长投资大,最终利润实现形式归于出租、经营和销售,这些均受经济发展和政策影响较大。所以,在开发商业地产项目时,经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面:

　　 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等;

　　 2、GDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业产业结构,包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况;

　　 3、全社会消费品零售总额;

　　 4、全市商业增加值;

　　 5、城乡居民的人均和可支配收入;

　　 6、城乡居民储蓄存款余额;

　　 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况;

　　 8、城市内的重点开发区域,近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策;

　　 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析,这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。

　　 区域城市结构调查与发展规划;

　　 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则更易于城市机能的发挥,自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响,如:

　　 1、公共设施状况;

　　 2、交通体系状况;

　　 3、道路

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