中港大厦客户定位报告

　　 中都大厦客户定位报告(摘要)

　　 随着中都大厦工程的进展,销售事业部工作重心将从策划包装工作转移到销售工作上去。在此之前,我们必须明确潜在客户的的工作重点和工作方向。

　　 我们认为,房地产营销最重要的一项工作就是客户定位工作。以下,我们将从五个方面来阐述中都大厦的目标市场即客户定位。

　　 一、写字楼市场最新购买及成交动向

　　 1、从楼盘角度看

　　 在去年底,我们重点调查了北京西区的写字楼项目,同时也考察了东区的联合广场、泛利大厦、嘉里中心等项目,从楼盘角度分析写字楼客户的最新动向。

　　 部分楼盘客户动向

　　 项目名称 租售情况 98年客户动向及成交分析

　　 国际金融大厦 租售 未成交

　　 投资广场 租售 成交一层1000平米

　　 通泰大厦 租售 未成交

　　 国际企业大厦 租售 会计师事务所2000平米及小户计4000平米

　　 远洋大厦 销售 三单,合计2000平米(优惠期2080 USD/M2)

　　 平安大厦 出租 出租10000平米以上

　　 金玉大厦 销售 两单,合计5000平米,包括投资担保公司2000平米

　　 凯旋大厦 销售 未成交

　　 首都时代广场 销售 未成交

　　 联合广场 租售 成交20000平米

　　 嘉里中心 出租 成交4000平米

　　 泛利大厦 销售 中国证券设计中心7000平米及小户1000平米

　　 2、从客户角度看

　　 从去年11月起,我们用三个月的时间,动用了各种关系和资源,对北京目前写字楼市场上比较活跃的游动客户,重点是金融机构,进行了逐一拜访及调研。

　　 部分游动客户需求表

　　 客户名称 需求与否 需求面积

　　 工商银行北京分行 Y 支行分理处需现房

　　 建行北京分行 Y 支行分理处需现房

　　 农业银行总行 Y 2-3万平米

　　 中国银行 N

　　 北京市商业银行 Y 支行分理处需现房

　　 中国再保险 Y 3000平米

　　 保监会 Y 5000平米

　　 联合证券 N

　　 华夏证券 N

　　 南方证券 N

　　 海通证券 N

　　 国泰证券 N

　　 渣打银行 Y 租

　　 国际货币基金组织 Y 租

　　 海关总署 Y 2-3万平米

　　 中轻总公司 Y 3000平米

　　 国家粮食储备局 未定 自建或购买

　　 同时,我们在今年初进行了客户再次摸底──客户问卷市场调查,也积累了部分客户。

　　 综合以上调查,我们可以得出如下结论:

　　 1.98年市场租务活跃。甲级写字楼租金跌破15 USD/M2/月,造成了中档写字楼客户向甲级写字楼升级换代的效应。

　　 2.金融机构成为写字楼市场的购买主力,也成为各个楼盘竞相争夺的焦点。

　　 3.投资公司对房地产投资欲望低迷,同时投资参建、合作建房的难度增大。

　　 4.目前市场上仍然有客户。如邮票公司,因万国邮政大会今年在北京召开,正在寻找长安街一线的写字楼项目。