土地估价基准地价系数修正法

　　 一.基准地价系数修正法的基本原理

　　 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下:

　　 土地价格=基准地价×(1±K)

　　 式中: K――基准地价修正系数

　　 二.基准地价系数修正法估价步骤:

　　 1.搜集有关基准地价资料;

　　 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;

　　 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;

　　 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;

　　 5.进行交易日期等其它修正;

　　 6.求出待估宗地地价。

　　 三.利用级别或区域基准地价评估

　　 3.1 待估宗地地价影响因素调查

　　 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。

　　 3.2 地价影响因素的修正系数计算

　　 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:

　　 K=K1+K2+K…… Kn

　　 式中:K――宗地地价影响因素修正值,

　　 K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。

　　 3.3 基准地价的其它修正

　　 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:

　　 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。

　　 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。

　　 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。

　　 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。

　　 3.4 计算宗地价价

　　 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。

　　 四.利用路线价评估

　　 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等

　　 宗地地价计算公式:

　　 V=u×dv×(d×f) ×Ki

　　 式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数,

　　 f──临街宽度,d──地块深度,KI──其它修正系数。

　　 4.1 确定路线价

　　 依4.6条中路线价的确定方法确定。

　　 4.2 确定宗地地价修正系数

　　 1.深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。

　　 在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是其高度;三角形的深度则是其临街高度的一半。

　　 2.宽度修正指数:当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时,需确定宽度修正指数。

　　 3.其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等,依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数,并经市场地价检验。

　　 4.3 计算宗地地价

　　 在确定各修正系数后,依路线价系数修正法公式计算宗地地价。

　　 五.基准地