写字楼营销执行顾问服务大纲

　　 本文摘要：房产工作室南京分公司不直接参与银河大厦项目营销执行工作，只负责营销方案的制定和执行顾问（主要完成以上工作），现场销售的监控管理建议，现场人员的培训，市场信息的反馈和分析等。

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　　 第一阶段 前期(选址--立项--规划设计阶段)

　　 1、个案市场切入点分析

　　 一、竞争态势分析

　　 二、本案切入点分析

　　 三、产品建议

　　 2、市场调研

　　 一、宏观市场分析

　　 二、区域市场分析

　　 三、市场机会点分析

　　 3、区域市场分析

　　 一、区域市场城市规划

　　 二、区域市场交通建设

　　 三、区域市场商业布局

　　 四、区域市场www.fangxiucai.com公建配套

　　 五、区域市场房地产市场综述

　　 六、区域市场推论、研判

　　 4、本案项目分析

　　 一、项目分析

　　 二、竞争态势

　　 三、市场契机

　　 四、风险

　　 五、对策

　　 5、项目投资分析

　　 一、地块价值分析

　　 二、投资目标

　　 三、投资规模

　　 四、成本利润

　　 五、风险因素

　　 六、现金流量

　　 七、资本运作回收分析

　　 6、项目市场定位分析

　　 一、当前市场动态

　　 二、未来市场趋势

　　 三、市场细分类型

　　 四、产品定位建议(理由、依据)

　　 五、目标市场分析

　　 (一)目标市场群体构成及特征

　　 (二)目标市场收入状况和消费特征

　　 (三)目标市场需求分析(包括潜在需求)与心理分析

　　 (四)目标市场的区域分布

　　 六、定位价值分析

　　 (一)市场价值

　　 (二)社会价值

　　 (三)环境价值

　　 (四)人文价值

　　 7、项目产品建议

　　 一、建议立足点

　　 二、整体规划建议

　　 三、环境建议

　　 四、建筑形态建议

　　 五、建筑密度、容积率建议

　　 六、功能设计建议

　　 (一)房型建议

　　 (二)户套配比建议

　　 七、设施配置建议

　　 (一)会所项目建议

　　 (二)生活设施建议

　　 (三)智能配置建议

　　 (四)物业设备建议

　　 七、造型、外立面建议

　　 (一)建筑风格建议

　　 (二)立面材质、色彩建议

　　 八、物业管理建议

　　 (一)管理模式、运行机制

　　 (二)服务项目建议

　　 九、用材建议

　　 十、装修建议

　　 8、施工建议

　　 一、施工进度要求

　　 二、施工顺序建议

　　 三、开工时机建议

　　 四、销售资金回笼与工程款投入的分析

　　 第二阶段 中期(开工--施工--开盘之前阶段)

　　 9、广告建议

　　 一、广告主题及广告形象定位

　　 二、媒体策略(包括媒体的选择与组合,版面选择,大小构成,投放频率,投放量,投放时机、时段)

　　 10、价格策略

　　 一、定价方案(包括基价、均价、主力价、最高、最低价)

　　 二、折价原则(包括折价权限)

　　 三、基本价格走势(如低开高走,还是高开低走等)

　　 四、阶段性价格策略

　　 五、修正价、浮动价、促销价、阶段性提取价幅度

　　 六、变相降价策略

　　 七、注意事项及操作要点

　　 11、预热期摸底及客户积累

　　 一、放发范围及途径

　　 二、回收、统计、分析归类

　　 三、意向客户分档名录

　　 四、追踪技巧及潜在客户沟通的方式

　　 五、市场效应研判及对策

　　 12、售楼处建议

　　 一、选址建议

　　 二、规格、标准建议

　　 三、门面设计建议

　　 四、室内设计建议

　　 五、模型制作建议

　　 13、样板房建议

　　 一、户型选择

　　 二、时机选择

　　 三、方式选择

　　 四、位置选择

　　 五、装修风格选择

　　 六、施工、监理方式

　　 七、家具饰品建议

　　 八、灯光照明建议

　　 九、维护、保养建议

　　 14、楼书建议

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