经济型酒店效益分析和运作模式方案

　　 Economy Hotels Cost-Benefit Analysis and Operating Models

　　 投入产出分析

　　 对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。

　　 1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元

　　 2、 消防系统30万元

　　 3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元

　　 4、 电梯1台50万元

　　 5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）

　　 6、 客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元

　　 7、 餐厅设施设备40万元

　　 8、 其他50万元

　　 （一） 收入预测，预计销售收入在880万元左右

　　 1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间?天=569.40万元

　　 2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元

　　 3、 其他收入50万元（小商场等）

　　 （二） 运行成本及费用合计630万元

　　 1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米?年测算）

　　 2、 税金50万元

　　 3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）

　　 4、 员工工资70万元（按40人测算）

　　 5、 办公费30万元（按收入4%测算）

　　 6、 布草洗涤费用、维修费用20万元

　　 7、 广告及培训费用20万元

　　 8、 折旧60万元（按10年计提）

　　 9、物料消耗及其他费用170万元

　　 10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)

　　 (三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。

　　 但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。

　　 运作模式

　　 一、开发模式

　　 1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：

　　 (1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。

　　 (2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。

　　 (3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。

　　 (4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。

　　 2、租地自建，对地块要求：

　　 (1)三通一平，市政配套到位，到红线。

　　 (2)占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。

　　 3、购地自建

　　 (1)必须拥有产权，并无对外抵押事宜。

　　 (2)已立项(旅游用地)。

　　 按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。

　　 4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。

　　 5、加盟、特许经营

　　 经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持。总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场

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