三线城市房地产操盘经验分享

　　 前言

　　 目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？

　　 一、三线城市划分

　　 根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。

　　 （一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：

　　 第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。

　　 第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

　　 第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。

　　 第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。

　　 （二）城市人口聚集形式：

　　 1、第一级流动形式：农村人口城镇化

　　 乡村人口流向：→乡镇→县镇

　　 2、第二级流动形式：地区性城市中心化

　　 县城流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)

　　 这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。

　　 3、第三级流动形式：区域性城市中心化

　　 建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市

　　 公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。

　　 这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。

　　 二、对唐海县深度调研

　　 （一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。因此，在做房地产之前，必须要深入了解当地城市特点和发展现状。 首先，了解城市风俗人情和独特之处。要理清当地楼市发展脉络，深入理解发展阶段，了解项目营销的大环境。经济状况、商业经营、现有居住环境、建筑风格等都是研究区域营销大环境的重要因素。通过专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。

　　 1、今年初，国家发改委正式作出批复，“河北一号工程”、国家“十一五”期间重大项目集群、未来中国北方最大的港口，落户曹妃甸。随着北方深水大港曹妃甸的上马，河北省唐海县的经济也日渐红火起来。距离曹妃甸40公里的唐海县集区位、交通、物产、体制四大优势于一身。

　　 中国城市规划设计研究院编制的《曹妃甸工业区城市空间发展总体规划》明确提出，把唐海县作为曹妃甸工业区的后方生活基地，定位为“唐山南部滨海地区副中心城市”。

　　 2005年唐海县全县地区生产总值28.5亿元，固定资产投资规模达到10.6亿元，全部财政收入达到2.46亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到8034元和4274元，不仅一举进入全省县域经济发展30强，还高居第14位。

　　 河北唐山正在唐海曹妃甸建设国际大港，将建成国家战略能源储备基地和石油化工基地以及钢铁基地，总投资将达3000亿，目前已经初具规模（已经投资500多亿元

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