[经营策略]中小房地产公司：可适时进入三线城市

　　从今年初，田汉外出考察的次数逐渐多起来。虽然京汉集团在通辽市预备卖6年的第一个项目已经启动，并在今年底以2000元/平方米开始销售，但今后仍将以北京为中心，继续通过各种渠道来获取土地。“按照我们集团制定的五年发展计划，2007年对2个以上三线城市的目标市场进行调研，同时在1个异地目标城市获得一项土地资源。集团计划5年内上市。”田汉指着他办公室墙面上的体格战略地图对记者谈起了中小地产公司的发展路径。

　　坚持做普通人买得起的房子

　　京汉并不忌讳记者称其公司为中小地产公司。在北京，京汉集团主要开发了石景山项目京汉旭城和仍在售的顺义项目金汉绿港，与动辄四五个项目同时销售的大集团相比，京汉目前仍算不上大。然而去年进军内蒙古市场却是一次大手笔。

　　2006年，京汉集团在内蒙古通辽拿得1500亩土地进行房地产开发。该地块规划建筑面积达170多万平米。首批开发的项目在今年底就可以销售，售价2000元/平米左右。这是通辽市房地产平均销售价格，通辽高档住宅销售价格则在3700-5000元/平米左右。“依照我们土地获取的价格，完全可以开发高档住宅。但京汉集团将公司的开发方向确定为坚持大众化路线，建设区域市场内目标客户买得起的好房子。”田汉这样告诉记者。这既是京汉熟悉的，在北京的京汉旭城和金汉绿港就是这样的项目，也是市场最容易接受的。

　　据此，京汉集团正着手制定京汉产品标准体系：标准化生产普通购买者能承受的产品。田汉介绍，按照集团的计划，2007年12月31日以前形成三大产品标准体系的产品系列，分别是建筑面积为90平方米左右；建筑面积为110平方米左右；建筑面积为120平方米左右。标准体系建立后，不论进入哪个城市，京汉集团都会心里有底。

　　计划5年内实现上市

　　记者发现京汉集团的发展战略，恰是按照中型地产公司的发展方向为起点设计的。“我们也发现，目前中小地产公司在北京的生存空间越来越小，获取优质土地的能力越来越低。”田汉表示，这也并不意味着中小地产公司没有发展和生存空间。

　　田汉认为中小地产公司要利用手中的既有资源，将产品做出精品。现在房地产市场土地资源的获取难度加大，一些大城市，尤其是省会城市的土地获取成本成百倍增加，因此不妨考虑三线城市。“我们曾考察过安徽省省会合肥，有块地质量不错”田汉说，但当他们进一步考察后发现，该地区房价的涨幅不到10%，而地价涨幅一年超200%。“最后我们退出了竞争，因为该土地的价格和我们开发的产品方向不吻合，按照其价格，只能开发高档住宅。”田汉同时也觉得，目前一些省会城市的土地价格高得有些离谱，并不适合正在成长的中小地产公司。

　　田汉还表示，当一些中小地产公司发展到一定阶段，具有外地拓展实力的时候，可以适时进入一些二三线城市。“目前对于中小地产公司发展最大的瓶颈就是资金实力，解决了融资问题，中小地产公司也是可以快速发展的。”田汉认为，目前房地产市场的竞争就是资本的竞争，将来地产市场也是资本市场。为此，京汉集团计划在5年内实现其上市，但具体时间则需要根据集团的发展来最终确定。

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