物业管理招投标全参考~精

中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏损。

　　(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文化的了解，不

能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。

　　(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾不能构成合同规定的“不可抗力”条款时，

物业管理公司将承担的部分损失。

　　(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业管理公司遭受经济乃

至信誉损失等。

　　此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风险。

　　这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损，但这也绝非不可避

免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制

订出最佳方案规避风险，将其可能发生的概率或造成的损失尽量减

二、投标实施步骤

在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标(图3-2-3)。

　　(一)购买阅读招标文件

　　物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招标文件之后，如何阅读

成为关系到投标成败的重要环节。

　　首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情

况。这些错误虽是由于招标业主的原因，但若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发

现，将可能影响投标标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的

履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅读并尽可能找出错误，

再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计

人索赔项目”两类。

　　其次，从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标

文件内容面目全非，而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想

办法。

　　此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投

标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，作

出仔细研究。

　　(二)考察现场

　　通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场

，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理

计算标价。在考察过程中，投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做

出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问题并

由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。

　　根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了

现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物

业外在的质量问题提出异议，申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部发

现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心，必须就以下方面进行

细致了解：

　　(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内外安装的合

理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要

时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。前期介入的优

点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的管理。物业管理公司应尽

量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可以就业主设计的

不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。

　　(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按以下标准视察项目：

　　①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；

　　②技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；

　　③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；

　　④设备调试、试运转达到设计要求；

　　⑤确保外在质量无重大问题；

　　⑥周围公用设施分布情况。

　　(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可

由投标公司自行安排人员与时间进行调查。

　　(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如，上

海的气候四季分明，昼夜温差较大，春夏之交还有黄梅季节，因此这里的物业注重朝

向、通风与绿化，相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如

素有“山城”之称的重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大，夏季气候闷热，且由

于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防

暑工作。由此可见，这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异，只有当物业

管理公司了解这些差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。

　　(三)制定管理服务方法及工作量

　　通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成

所要求管理服务任务的方法及工作量。

　　住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理复杂。为突出其居住、

服务、经济功能，物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政

公用设施的维护管理及绿化、治安管理等，其管理重点应是日常维护、修缮。

　　对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境，服务

内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，

其重点应突出清洁、安全保卫工作。

　　商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更多消费者，故其日常管

理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等，其

重点应是保安、清洁工作。

　　工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题，其服务项目主要是做

好各项保障事务，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的

保障；优美环境和娱乐的保障等，其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障之

上。

投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服务内容及工作

量。这里，以最常见的住宅公寓为例，制定管理服务内容及工作量如下(见表3-2-1)。

　　(四)制定资金计划

　　资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主

要有二：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩

的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流入应当大于流出，

这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金

流入和流出项目为：

　　(1)标书规定的预付款、保证金等。

　　(2)接管期间费用支出。

　　(3)接管期间收入。

　　(4)其他资金来源。

接上例,编制资金计划如下(表3-2-2)。

　　(五)标价试算

　　以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点

：

　　(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；

　　(2)计算或复核过服务工作量；

　　(3)掌握了物业现场基础信息；

　　(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；

　　(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。

　　通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出管理服务费用。但

对于单价的确定，不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外)，因为不同

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