物业管理招投标全参考~精

元)。

　　②二级物业管理公司的资质标准

　　规模要求：公司所管理物业规模一般在20万～50万平方米以上，或者管理涉外物业

在5万～20万平方米以上。

　　类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上，或管理物业中含有涉外物业；且所

管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过30％。

　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。

　　经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元

)。

　　③三级物业管理公司的资质标准

　　规模要求：公司管理物业规模一般在3万～20万平方米以上，或者管理涉外物业在1

万～5万平方米以上。

　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。

　　经营实力要求：企业注册资本10万元以上(含10万元)。

　　再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相应出台《天津市

物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》，全面引入市场

机制，实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米以

上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米

以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外，该规则还对

招标投标的程序和方法做出了相应规定。

　　以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的，并不具有行业共性，

而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法

》规定，物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业

可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全国范围内30万平

方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域

内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

　　物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进

行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。《试行办法》还规定，物业管

理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业

，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。

资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。

　　政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑在竞争

机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，

提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立起

公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业管理招标投标的迅

速发展。

　　2.参与国际投标应履行的手续

　　物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。

　　(1)注册

　　在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物

业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式

营业，参与有关投标工作。

　　由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标

书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时

都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一

些必须提交的主要文件：

　　①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体

制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机

构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行《公司法》时间较

短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差

别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

　　②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业

管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手续。

　　③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司

的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。

　　④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财

务状况及经营管理水平。

　　⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

　　⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工

作人员名单以及他们的任职证明。

　　以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在

国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影

印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。

　　(2)选择代理人

　　物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地

产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包

项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，

不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标成功的可能性。

　　当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合适的代

理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在

以下几点：

　　①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供

相关的重要信息，包括重大项目的招标信息；开发商情况；当地法律、经济情况；社会

风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮

助，这是代理人应提供的基本服务之一。

　　②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些工作包括

代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可

以提高投标者工作效率，降低其交易成本。

　　③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风俗等方

面存在差异，加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和

争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥善协调解决矛

盾。

　　物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司

中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提

供的互补优势出发，根据成本效益原则，综合评价做出决策。

　　代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应首先考虑

技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理

能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。

　　①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具

有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出

：

　　a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。

　　ｂ.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。

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