业委会蜕变的“病理分析”

　　 业委会蜕变的“病理分析”

　　 文\刘昌兵

　　 “不给我工资就炒掉你！”、“免我物业费，我就让你继续干！”、“吃喝玩乐挂维修基金费报销！”……近年来频频发生的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明这些业委会及其委员打着代表广大业主的幌子牟取私利，已成为物业管理行业健康发展的一大祸根。有鉴于此，本文特对某些蜕变了的业委会及其委员作如下病理分析：

　　 一、法律地位缺失的体制设计使得业委会难有作为

　　 我国法律规定参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在物业管理行业内外，业委会的代表性一直是一个比较有争议的问题。业委会虽然是依法成立的，但现有法律法规未规定业委会可以经过登记后取得法人资格，所以业委会不是法人；目前在物业管理实务中，人们普遍把业委会作为其他组织来对待，但从法律责任上分析，业委会委员或者业主都不可能对业委会的行为承担最终责任，因此，业委会也不属于其它组织。也就是说，按照现有的法律规定，业委会并不具备任何法律主体资格。

　　 由此引发的最大问题是如果业委会所做的决定损害了广大业主的利益，它该负什么责任？全国绝大多数业委会的委员都是兼职，不可能有很多时间和精力来处理业委会的事务。虽然一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业委会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但如何保证业委员的工作效能仍是一个普遍性的难题，更谈不上承担什么责任了。

　　 在物业管理行业较发达的国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业委会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业委会委员有违反规定职责的情况就必须承担罚款、训诫等法律责任。为了保证委员的利益，一般还规定业委会成员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。

　　 二、消费心理不成熟及物业管理知识贫乏导致业委会非理性维权

　　 尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，未意识到物业管理企业与业主目标利益的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对交纳物业管理费的抵触情绪较大。这样一方面物业管理企业要收费，消费者却不肯交费，导致本来不是很好的居住环境更加恶劣；另一方面，受传统消费观念影响，消费者总希望用有限的钱买到更多东西，这在物业管理消费中是很难实现的。此外，目前很多小区居民的权益意识还不够强，往往等到和物业管理公司矛盾激化后才想到成立业委会来维护自己的权益。

　　 从全国范围来看，业主的物业管理知识大都比较片面，仅用价格高低进行判断。按照有关法律法规规定，业委会一旦成立就可以代表全体业主解聘物业管理公司，业委会成员表面上看无利可图，没有工资，没有利益，完全靠个人的牺牲精神、奉献精神和道德品质。这种情况下，个别业委会及其成员的权力欲和私欲过强，市场运作又不规范，造成了业委会非理性维权的先天基因缺陷。特别是有的业委会成立以后并不能够代表大部分业主的意见，业主往往意见不统一，使得物业管理公司左右为难，工作难以展开。

　　 面对业主消费心理的不成熟及物业管理知识的贫乏，业内人士纷纷指出，政府要做好引导工作，对业委会加强指导和帮助，这样才能产生一个健康的小区。&nb

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