物业管理招投标全参考~精
时间：01-27 20:26:18 浏览：6628次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物管经验
的编制进行详细介绍，在此不再赘述。
最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的
，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业
管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在
项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前
实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确
定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的
时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。
(三)制定标底
制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招标前，招标人应
对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格
，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依
据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国
内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标
底保密的重要性就更加明显了。
由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直接影响到招标工
作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会使评价的工作量
和难度大大增加；标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而导致招标失败。
因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、准确、合理、
可行的标底需要认真细致，实事求是。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可
分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否
正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能
算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5％以内。其次，标
底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实
际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方
法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。
二、招标实施阶段
招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步
骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。
(一)发布招标公告或投标邀请书
我国《招标投标法》和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式招标的，应当发
布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、
资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书，
其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让其了解招标项目
的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公
告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等
进行详细介绍。
1.发布招标公告的渠道
发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招
标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及
信息网络等其他媒体。
一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行
国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的《发展商务报》(ＤevelopmentＢ
usiness)；必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出版的《中国招标
》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在官方公报上刊登
招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在《人民日报》、《中国日报》
上。
对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在国内广泛发行的
一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选择在本地的官方
公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专业类期刊上刊登
，如房地产、物业管理专业期刊等。
实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例对招标公告的发
布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往往同时通过几种
渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络刊登招标公告。
2.发布招标公告的时间安排
为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标人在刊登招标公
告时，在时间安排上应考虑两个因素：
(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，
如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外，如果
要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然
要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。
(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投
标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯
例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有45天(通常有60～90天)来准备投标和
递交标书。
3.招标公告的内容和格式
招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容：
①招标单位(业主或开发商)名称；
②项目名称；
③项目地点；
④项目资金来源(物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等)；
⑤招标目的(邀请资格预审还是邀请投标)；
⑥项目要求概述(项目性质、规格及管理要求)；
⑦购买招标文件的时间、地点和价格；
⑧接受标书的最后日期和地点；
⑨开标日期、时间和地点；
⑩如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语
言；
B11必要时规定投标保证金的金额；
B12招标单位的地址、电话等联系方法。
招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通，然而招标公告的
基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获
得招标文件的办法等关键事项，按照我国《招标投标法》规定必须载明。至于投标邀请
书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。
(二)组织资格预审
资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目，资格预审更是必
不可少。
资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一轮竞争。资格
预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为投标人数量过多
，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部分竞争者则可以
减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合格的投标人，此
投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况及经验为基础的
，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审能吸引实力雄厚
的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审了解投标人对该项目的投标兴趣
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