物业管理招投标全参考~精
时间：01-27 20:26:18 浏览：6628次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物管经验
理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社
会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介
绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提
问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的
竞争中以微弱的优势中标。
目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地
产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商——
北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管
理’、‘谁建谁管’的旧模式，将‘开发建设’与‘物业管理’分开，不仅避免过去
‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场
竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”
沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大
影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法
进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高档物业才能进行
一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业服务；二是这次
招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标工作积累了经验
，是有益的借鉴；三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改进服务态度，
提高服务质量，在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。
案例二 深圳市府物业找“管家”
深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、
科学化的第一步。
主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的物业将全部采取
公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省
财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝
试。”
案例三 南京3000“高知”户聘“管家”
在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公
寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家
”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次
打起了“价格战”。
为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于
2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托
管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提
出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。
根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行
办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5
元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价
格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏
爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费
一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比
如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提
高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经
营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。
附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。
1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月
20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理
公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江
苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。
1)百花湖花园住宅区招标概况
(1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平
方米(已入住)。
物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。
物业管理区域：一个。
(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。
(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。
(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。
(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。
(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。
(7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)
(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元／(月·平方米)；高档公寓，0.5元／(
月·平方米)。
(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。
2)龙江高教公寓招标概况
(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。
物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实
了维修基金；物业管理区域为2个。
(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。
(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。
(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专
家7人。
(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标
，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。
(6)评分类别及权重：信誉(10％)，标书(30％)，价格(50％)，答辩(10％)。
(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元／(月·
平方米)，业主委员会标底价为0.34元／(月·平方米)。
(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。
3)两次物业管理招投标的启示
(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目
前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未
形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招
投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立
物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主
委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的
“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。
(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属
前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招
标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委
员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。
另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越
高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己
产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。
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